Compra de terrenos en Georgia a través de una empresa

Actualidad de la información: octubre de 2026. Las tarifas de la NAPR, la normativa sobre la propiedad de terrenos agrícolas y los requisitos relativos al mecanismo de inversión pueden sufrir modificaciones. Antes de formalizar una operación, es necesario consultar la versión vigente de la legislación y la documentación correspondiente a la parcela en cuestión.

«Crea una sociedad limitada georgiana y pon el terreno a nombre de la empresa»: este es el consejo que los compradores extranjeros reciben de los vendedores, los intermediarios y en los chats de inversores. Suena convincente y casi siempre se presenta como una solución universal. Pero simplifica en exceso la situación: La compra de terrenos en Georgia a través de una empresa no exime del cumplimiento de las restricciones legales, sino que simplemente cambia las preguntas que hay que examinar.

La respuesta breve es la siguiente: en el caso de los terrenos no agrícolas, un extranjero puede, en general, actuar como comprador sin necesidad de una sociedad, y solo se requiere una sociedad para fines empresariales concretos. Para los terrenos agrícolas se aplican normas específicas, y el registro de una sociedad de responsabilidad limitada (S.L.) no las exime. Si el socio mayoritario de una empresa georgiana es un extranjero o una persona jurídica extranjera, o si no es posible determinar quién es el socio mayoritario según los criterios de la ley, el acceso a los terrenos agrícolas solo es posible a través de un mecanismo especial vinculado a un plan de inversión y a una resolución del Gobierno de Georgia. E incluso cuando se puede ser propietario de una parcela, eso no significa que esté permitido construir en ella exactamente lo que uno tiene en mente.

A continuación se explica cómo funciona la compra de terrenos por parte de un extranjero en Georgia a través de una sociedad limitada georgiana, en qué casos la empresa resulta realmente útil y en cuáles solo supone gastos y riesgos adicionales.

Comprar un terreno a través de una empresa: lo esencial en 30 segundos

Las tarifas del NAPR son tasas públicas. La verificación jurídica, la traducción, la topografía, los servicios bancarios, la contabilidad y los trabajos de proyecto se pagan por separado. Para cada operación concreta, es necesario consultar las tarifas vigentes y el régimen jurídico aplicable.

La empresa «Cifras S.L.» lo confirma NAPR: 200/400 GEL. Inscripción de inmuebles: 150/270/350 GEL; extracto electrónico: 13/52 GEL; plano catastral: 7/26 GEL.

¿Se puede comprar un terreno a través de una empresa?

Aquí no hay un «sí» o un «no» rotundos. La respuesta depende de dos cosas: ¿Cuál es la finalidad oficial de la parcela? и ¿Quién es la parte dominante de la empresa compradora?. Por eso, conviene distinguir tres escenarios.

El primero es una persona física extranjera. En general, puede adquirir terrenos no agrícolas. Sin embargo, una persona física extranjera no puede adquirir terrenos agrícolas mediante una operación habitual de compraventa; la ley prevé algunas excepciones, en particular para los terrenos heredados por un extranjero.

El segundo es una persona jurídica georgiana cuyo socio mayoritario pertenece a una de las categorías permitidas por la ley. Si el socio es otra persona jurídica, es necesario comprobar la estructura de la participación mayoritaria a lo largo de la cadena.

El tercero es una empresa georgiana cuyo socio mayoritario es un extranjero o una persona jurídica extranjera, o bien no puede determinarse según los criterios establecidos por la ley. Este es precisamente el escenario al que se suele referirse cuando se habla de una «S.L. para extranjeros». En el caso de los terrenos no agrícolas, esto no suele plantear obstáculos especiales. Para los terrenos agrícolas se requiere un mecanismo jurídico específico, del que se habla en detalle en un apartado aparte.

Tabla 1. Quién puede comprar qué tipo de terreno

De la tabla se desprende una conclusión práctica: La pregunta «¿se puede hacer a través de una empresa?» siempre se divide en dos preguntas más concretas: «¿de qué tipo de terreno se trata?» y «¿quién es el socio mayoritario de la empresa según la ley?».. Mientras no haya una respuesta confirmada a ambas preguntas, es pronto para hablar del precio y del anticipo. Las normas generales para los compradores extranjeros se explican en el artículo «¿Puede un extranjero comprar un terreno en Georgia?«, mientras que aquí se analiza precisamente el modelo corporativo.

¿No sabes si una parcela concreta es adecuada para un comprador extranjero?
Envíanos el código catastral o descríbenos tu caso: te ayudaremos a determinar qué parcelas conviene tener en cuenta y qué estructura de compra se adapta mejor a tu situación.
[Buscar un terreno en Georgia]

Agrícola y no agrícola: ¿en qué se diferencian?

La calificación oficial de la parcela determina quién puede ser su propietario y en qué condiciones. En Georgia, esto queda registrado en el Registro Público (Agencia Nacional del Registro Público, NAPR) junto con el código catastral. Ni los anuncios, ni las garantías verbales del vendedor, ni siquiera el aspecto exterior de la parcela pueden sustituir a esta información.

De ahí se deriva una consecuencia práctica: expresiones como «terreno para una villa», «parcela para un hotel» o «todo está urbanizado a su alrededor» no garantizan nada por sí mismas. El vendedor puede considerar sinceramente que la parcela es «casi urbana», pero en el registro sigue figurando como agrícola. También puede darse la situación contraria: la parcela parece un huerto o un campo, pero tiene un uso no agrícola.

Es necesario consultar el registro incluso cuando hay una vivienda en la parcela. En Gonio, Kvariati y otras localidades, el mero hecho de que haya una vivienda registrada no permite por sí solo determinar el uso del suelo: es necesario confirmarlo por separado con los datos del registro.

Es mejor tener presente desde el principio el principio fundamental de esta sección:

El derecho a ser propietario de una parcela ≠ el uso previsto del terreno ≠ el derecho a llevar a cabo una obra concreta.

Son tres preguntas diferentes con tres fuentes de respuesta distintas.

La primera pregunta es si este comprador en concreto puede convertirse en propietario. La respuesta depende del uso previsto del terreno, la situación del comprador y la estructura de la empresa.

Lo segundo es cuál es el destino del terreno. La respuesta la da el registro.

En tercer lugar: ¿es posible construir lo que tienes en mente? La respuesta la ofrece la documentación urbanística: zona funcional, parámetros de edificación, zonas de protección, acceso, redes de servicios y, por último, la licencia de obras. El artículo sobre «Licencia de obras en Georgia«.

Hay varios ejemplos que ilustran cómo funciona esto. Se puede comprar y formalizar la propiedad de un terreno en el barrio de Gonio destinado a usos no agrícolas, pero si se encuentra en una zona en la que la altura máxima o la densidad de edificación no permiten construir el minihotel previsto, desde el punto de vista del proyecto se trata de una compra poco acertada. En Kvariati, un terreno puede tener el uso adecuado, pero carecer de un acceso legal, lo que complicaría enormemente el diseño y la conexión de los servicios. En Tiflis, un terreno puede estar en regla desde el punto de vista legal y ser accesible para un extranjero, pero encontrarse en una zona con restricciones de altura o en el perímetro de protección de un monumento. En los tres casos, se dispone del derecho de propiedad, pero el proyecto sigue siendo difícil de llevar a cabo.

A veces, el comprador cuenta con un cambio de destino: comprar más barato como parcela agrícola y luego cambiarla a otra categoría. Pero hay algo más importante: el cambio de uso no siempre es posible, no está garantizado de antemano y, por sí solo, no resuelve las cuestiones relacionadas con la condición de extranjero del comprador ni con los parámetros de construcción. Comprar un terreno con la idea de «ya lo cambiaremos más adelante» es una estrategia arriesgada desde el punto de vista financiero.

Parcelas que se pueden tener en cuenta para su compra

de ₾1 822 940

₾34/м²

Parcela de inversión junto al mar 53552 m². Вторичная недвижимость

Georgia, Ureki

Вторичная недвижимость

52552м²

Entregado

de ₾651 050

₾484/м²

Parcela de uso personal 1344 m² Вторичная недвижимость

Georgia, Akhalsopeli

Вторичная недвижимость

1344м²

Entregado

de ₾755 218

₾542/м²

Parcela de 1400 m² en

Georgia, Kvariati-Sarpi

1400м²

Entregado

de ₾325 525

₾326/м²

Parcela en una prestigiosa zona de 1000 m² en

Georgia, Gonio

1000м²

Entregado

de ₾312 504

₾284/м²

Parcela en una zona urbanizada de 1100 m² en

Georgia, Gonio

1100м²

Entregado

de ₾1 039 076

₾417/м²

Parcela con vistas 2504 m² en

Georgia, Kvariati

2504м²

Entregado

de ₾401 047

₾167/м²

Parcela con vista panorámica 2400 m² en

Georgia, Sarpi

2400м²

Entregado

Ver todos

¿Es necesaria una empresa? Un esquema sencillo

Paso 1. ¿Se trata de un terreno no agrícola?

→ Sí → En general, una persona física extranjera puede comprarla directamente.
→ No, agrícola → pasa a la comprobación del régimen especial.

Paso 2. ¿La compra está relacionada con un negocio, un proyecto inmobiliario o varios inversores?

→ No → La forma jurídica de sociedad de responsabilidad limitada (S.L.) no suele ofrecer ventajas prácticas.
→ Sí → compara la compra a título particular y a través de una empresa, teniendo en cuenta los impuestos, la contabilidad y la salida del proyecto.

Paso 3. ¿El comprador es una sociedad de responsabilidad limitada y se trata de terrenos agrícolas?

→ Determina quién es la parte dominante según la Ley Orgánica.
→ Si es extranjero o no se puede determinar → se estudia un mecanismo especial con un plan de inversión y una resolución del Gobierno.

Cómo funciona la compra a través de una sociedad de responsabilidad limitada

La inscripción de una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) y el derecho de la empresa a adquirir una parcela de terreno concreta son cuestiones jurídicas distintas. El tipo de terreno que una empresa tiene derecho a adquirir viene determinado por la ley, y no por el mero hecho de su registro. Según las tarifas vigentes de la NAPR, el registro de una persona jurídica empresarial tarda un día laborable y cuesta 200 GEL, o bien se tramita el mismo día de la presentación de la solicitud por 400 GEL.

Un extranjero puede poseer una participación en una empresa georgiana. Esto, en sí mismo, no plantea ningún problema: la presencia de socios extranjeros en las sociedades de responsabilidad limitada georgianas es una práctica habitual. Las dudas surgen cuando la empresa adquiere terrenos agrícolas, momento en el que cobra protagonismo el concepto de «socio dominante».

¿Quién es la pareja dominante?

A efectos de la ley sobre terrenos agrícolas, el socio dominante no se determina únicamente en función de su influencia efectiva. La ley tiene en cuenta el criterio establecido de participación en el capital (en concreto, una participación superior al 50%) o la mayoría de los socios en los casos previstos, y al mismo tiempo la posibilidad práctica de ejercer una influencia decisiva en las decisiones de la empresa en lo que respecta a las tierras agrícolas. No se trata de una simple alternativa entre «participación o control efectivo», sino de un conjunto de elementos que determinan dicha influencia.

De ello se derivan varias consecuencias prácticas.

La estructura debe analizarse basándose en el texto exacto de la definición, y no en una idea general de «quién manda» en la empresa. Cuando hay varios participantes, es importante determinar quién cumple exactamente con todos los elementos de la definición. Si no es posible identificar al socio dominante según los criterios de la ley, la empresa también queda sujeta al mecanismo especial del plan de inversión.

Si uno de los socios de una empresa georgiana es otra persona jurídica, el mero hecho de que esté registrada en Georgia no da por concluida la verificación. La ley exige identificar al socio mayoritario de dicha persona jurídica y, en caso necesario, continuar el análisis en cada uno de los niveles siguientes de la estructura de propiedad.

Un socio georgiano nominal, que «simplemente mantiene una participación», no debe presentarse como una solución segura y universal. Además de la incertidumbre jurídica, esta estructura conlleva riesgos específicos: disputas sobre la participación, la negativa a firmar acuerdos, el fallecimiento o la quiebra del titular nominal.

Las formulaciones exactas figuran en el texto Ley Orgánica de Georgia sobre la propiedad de las tierras agrícolas en el portal Legislative Herald of Georgia. Es necesario contrastarlas con la versión vigente aplicable a cada empresa en concreto.

Tabla 2. Influencia de la estructura de compra

De esta tabla se desprende lo más importante: La estructura del comprador se determina tras la inspección del terreno, y no antes de ella.. Si primero se crea una sociedad y luego se busca un terreno para ella, se puede acabar con una estructura societaria que no sea adecuada para la operación en cuestión. No se pueden dar garantías al respecto: cada estructura se analiza en función del terreno concreto y de los participantes concretos.

Tierras agrícolas y plan de inversión

Esta es la cuestión jurídica central de todo este tema. Los terrenos agrícolas en Georgia se rigen por una ley orgánica específica, y el régimen aplicable al capital extranjero se ha estructurado de manera especial en ella. Si el socio mayoritario de una persona jurídica de derecho privado registrada en Georgia es un extranjero o una persona jurídica registrada en el extranjero, o si no es posible determinar quién es el socio mayoritario según los criterios de la ley, la adquisición de terrenos agrícolas solo es posible mediante un mecanismo especial previsto en la ley. Este está vinculado a un plan de inversión y a una resolución del Gobierno de Georgia. El texto original de la ley está disponible en la página web Matsne, y antes de cualquier operación hay que leer íntegramente su versión vigente, y no basarse en resúmenes.

La constitución de una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) no convierte por sí sola los terrenos agrícolas en un activo de libre acceso para un inversor extranjero. En primer lugar, es necesario comprobar la finalidad de la parcela, la estructura de la empresa y el marco jurídico aplicable.

¿Qué es un plan de inversión?

Un plan de inversión no es un mero trámite burocrático para archivar, sino un documento en el que la empresa describe el proyecto sobre el terreno. El procedimiento para su tramitación viene determinado por Decreto del Gobierno de Georgia, y la decisión la toma el Gobierno. Este mecanismo presenta varias características importantes.

Está pensado para un proyecto de inversión real, y no para la mera adquisición formal de un terreno. La normativa exige revelar el importe y la procedencia de las inversiones, los plazos, el empleo, la infraestructura y otros parámetros del proyecto. Asimismo, establecen el criterio de un aumento significativo de las capacidades, la potencia y/o el valor del activo existente: dicho aumento se considera significativo si los gastos relacionados con el plan de inversión ascienden, como mínimo, al cuádruple del valor del terreno adquirido. Por lo tanto, la compra de una pequeña parcela privada «para uso propio» no equivale, por sí misma, a un proyecto de inversión, y no merece la pena intentar presentarla como tal.

El mecanismo también tiene unos requisitos financieros específicos. Por la tramitación del plan se cobra una tasa de servicio equivalente al 1% del volumen de inversión declarado, con un mínimo de 1 000 y un máximo de 30 000 GEL. Tras la aprobación, es necesario presentar una garantía incondicional e irrevocable por un importe equivalente al 2% del compromiso de inversión; dicha garantía debe ser expedida por una entidad bancaria o una compañía de seguros autorizada en Georgia. Estos gastos deben tenerse en cuenta antes de elegir la estructura de la operación, y todas las cifras deben contrastarse con la versión vigente del reglamento antes de presentar la solicitud.

La aprobación no está garantizada ni puede prometerse: el Gobierno tiene derecho tanto a aprobar el plan como a rechazarlo. Cualquier intermediario que afirme que «el Gobierno lo aprobará sin falta» o bien no entiende el procedimiento, o bien lo entiende pero no lo dice.

Las obligaciones del plan deben cumplirse realmente. El incumplimiento puede acarrear una multa, la concesión de un plazo adicional para el cumplimiento, la transferencia del importe de la fianza al presupuesto del Estado y, en caso de incumplimiento confirmado, el registro de la obligación de enajenación de terrenos agrícolas. Por lo tanto, el plan debe redactarse de manera que sea posible cumplirlo, y no solo para que tenga buen aspecto en el momento de su presentación.

Elaborar un plan basándose en un anticipo ya abonado es arriesgado, porque acabarás dependiendo del vendedor. Para un inversor extranjero que quiera trabajar específicamente con terrenos agrícolas, existe una vía, pero difiere fundamentalmente de la compra habitual del tipo «llegas y formalizas»: se trata de la aprobación del proyecto por parte del Estado, en la que la parcela es solo una parte de la cuestión.

¿Has encontrado un terreno agrícola y no sabes si te conviene el procedimiento a través de una empresa?
No abones el anticipo basándote únicamente en la promesa del vendedor de que «lo tramitaremos a través de una sociedad limitada». Primero debes comprobar el destino del terreno, la estructura de la empresa y la aplicabilidad del mecanismo especial.
[Comprobar el proceso de compra]

Cuando realmente se necesita una empresa

No es necesario presentar la sociedad de responsabilidad limitada como un requisito imprescindible para cualquier compra de terrenos en Georgia. La constitución de una sociedad está justificada cuando responde a un objetivo económico real y no al simple deseo de «cubrirse las espaldas».

Una empresa suele tener sentido cuando:

• la compra está relacionada con una actividad empresarial real: el terreno formará parte de la actividad operativa;
• se está proyectando un hotel, una casa de huéspedes u otro proyecto turístico;
• se trata de una promoción inmobiliaria, en la que el terreno está destinado a la construcción y venta de inmuebles;
• Varios inversores quieren ser copropietarios del activo y se necesitan participaciones transparentes;
• Es necesario separar el activo de la actividad operativa;
• el proyecto necesitará contar con un inversor adicional;
• Se prevé la venta posterior de participaciones en lugar de la propia parcela; si la empresa es propietaria de terrenos agrícolas, los cambios en la composición de los socios y en el socio mayoritario deben verificarse por separado con arreglo a la Ley Orgánica;
• El proyecto generará un flujo considerable de gastos e ingresos, que resulta más cómodo gestionar a través de una persona jurídica.

A menudo no es necesario constituir una sociedad si el extranjero compra una parcela no agrícola convencional para construir una vivienda unifamiliar, si no hay actividad empresarial ni se prevé que la haya, o si el único objetivo de la sociedad de responsabilidad limitada es intentar eludir las restricciones. En este último caso, la sociedad no resuelve el problema, sino que lo traslada al ámbito de la estructura corporativa, donde las dificultades no hacen más que multiplicarse.

Tabla 3. Persona física o empresa

La conclusión que se desprende de la tabla es la siguiente: la empresa sale ganando cuando hay negocio, varios participantes o un escenario de venta de participaciones, y sale perdiendo cuando la tarea es sencilla. En el caso de una vivienda unifamiliar situada en una parcela no agrícola, la sociedad de responsabilidad limitada suele acarrear más obligaciones que ventajas. No se puede afirmar que una sociedad sea, en todos los casos, más ventajosa que una persona física: depende del proyecto, del perfil fiscal y de los planes de salida.

¿Qué documentos se necesitan?

La documentación concreta depende de la estructura de la operación, pero para realizar una compra a través de una sociedad de responsabilidad limitada georgiana suele ser necesario preparar documentos que se agrupan en cuatro categorías:

No conviene recopilar los documentos siguiendo una lista genérica de Internet y pagar al vendedor de inmediato. En primer lugar, hay que determinar la parcela concreta y la situación jurídica del comprador; a continuación, se prepara el conjunto de documentos necesario para esa operación.

Cómo se realiza la compra

La verificación básica del terreno —propietario, catastro, cargas y parámetros urbanísticos— es necesaria independientemente de la estructura de la compra. Sin embargo, el procedimiento jurídico de adquisición varía. Por ejemplo, en el caso de una empresa georgiana con un socio extranjero mayoritario que adquiera terrenos agrícolas, se aplica un mecanismo específico de plan de inversión con sus propias fases. A continuación se presenta el algoritmo general; en el paso 6 puede ramificarse.

1. Determinar el objetivo de la compra. Una vivienda unifamiliar, una villa en alquiler, un hotel, un proyecto inmobiliario, una inversión a largo plazo… De ello depende todo lo demás.
2. Obtener el código catastral. Se trata del identificador de la parcela en el Registro Público; a través de él se solicitan todos los datos.
3. Determinar el uso del suelo. Si es agrícola o no, y qué categoría concreta figura en el registro.
4. Comprobar quién es el propietario. ¿Es el vendedor el mismo que el propietario registrado? ¿Tiene derecho a disponer de la parcela?
5. Comprobar las restricciones y las cargas. Hipoteca, embargo, prohibición de enajenación, derechos de terceros.
6. Determinar la estructura y el procedimiento adecuados para el comprador. Persona física, empresa o sociedad con un socio extranjero — en función del uso del terreno y de los objetivos; en el caso de terrenos agrícolas con un socio extranjero o con un socio mayoritario no identificado, se añade un plan de inversión.
7. Comprobar los parámetros de una posible construcción. Zona de uso, altura y densidad permitidas, acceso, servicios.
8. Aprobar el contrato. Condiciones de pago, responsabilidad de las partes, garantías del vendedor y procedimiento de entrega.
9. Realizar el cálculo. Acordar la forma de pago prevista en el contrato y acreditar el pago mediante documentación. La transferencia bancaria resulta práctica porque deja constancia del importe, del ordenante, del beneficiario y del concepto del pago.
10. Inscribir la transmisión de la propiedad. La ley exige no solo un contrato por escrito, sino también la inscripción del derecho del adquirente en el registro. La NAPR ofrece varios plazos para la inscripción del derecho sobre los bienes inmuebles: 4 días laborables — 150 GEL, 1 día laborable: 270 GEL; el mismo día de la presentación de la solicitud: 350 GEL. Una vez finalizado el registro, es necesario obtener un extracto actualizado y comprobar que el comprador figure como propietario registrado.

¿Cómo saber si se ha superado una etapa?

Cabe destacar especialmente lo siguiente: El contrato de compraventa y la inscripción del derecho de propiedad no son lo mismo. El hecho de haber firmado el contrato aún no te convierte en propietario a efectos del registro.

7 señales de alerta ya en la fase de selección del terreno

No procedas al pago del anticipo hasta que te hayan dado una explicación, si:

1. el vendedor no facilita el código catastral;
2. El uso previsto del terreno se denomina únicamente con las palabras «para construcción»;
3. prometen «cambiar la calificación de agrícola a no agrícola tras la compra»;
4. El acceso atraviesa un terreno ajeno, pero no se indica la servidumbre;
5. la superficie real difiere notablemente de la catastral;
6. prometen un número concreto de plantas sin disponer de la documentación urbanística correspondiente;
7. A los extranjeros se les propone «simplemente constituir una sociedad de responsabilidad limitada» o designar a un socio nominal local sin un análisis jurídico por escrito.

Qué hay que comprobar antes de recibir un anticipo

En la práctica, el vendedor o el intermediario pueden proponer el pago de un anticipo incluso antes de que se haya completado la verificación exhaustiva del terreno. Para el comprador, esto supone un mayor riesgo: el dinero queda inmovilizado, su posición en las negociaciones se ve debilitada y la inspección puede poner de manifiesto problemas. Por ello, es mejor acordar las condiciones de devolución del anticipo y los resultados de la due diligence antes de realizar el pago.

Qué hay que tener en cuenta en el extracto del Registro Público

No basta con obtener el extracto: hay que comprobar qué es lo que figura exactamente en él.

Antes de realizar el pago a cuenta, compara, como mínimo:

• código catastral;
• del propietario registrado;
• superficie de la parcela;
• destino del suelo;
• derechos y restricciones registrados;
• hipotecas y otras cargas;
• Datos relativos a las restricciones de disposición de la parcela.

A continuación, hay que cotejar los datos catastrales con la parcela real. El extracto confirma los datos registrados, pero por sí solo no responde a cuestiones relativas al terreno, al acceso real, a la capacidad de las redes de servicios o a la viabilidad económica de la construcción.

El extracto electrónico del NAPR cuesta actualmente 13 GEL si se recibe en el plazo de un día laborable, o 52 GEL el mismo día de la solicitud.

La lógica básica de la verificación de inmuebles se describe en el artículo «Cómo comprobar un inmueble en Georgia antes de comprarlo«En el caso de una parcela, la lista es más amplia, ya que a las cuestiones jurídicas se suman las urbanísticas y las de ingeniería.

Tabla 4. Lista de comprobación de la parcela

Esta tabla muestra tres niveles de riesgo: jurídico (si se puede ser propietario), urbanístico (si se puede construir) y físico (si se puede hacer a un precio razonable). Un terreno sin problemas legales puede resultar un mal activo si el comprador no puede llevar a cabo en él el proyecto que desea. Por ejemplo, la documentación está en regla, pero solo se puede acceder a la entrada por la calle del vecino, sobre la que no se han registrado los derechos.

Evalúa por separado las infraestructuras de suministro. En las parcelas con terreno accidentado situadas cerca de Batumi y en los alrededores de Gonio, el suministro de agua y electricidad, así como la instalación del sistema de alcantarillado, pueden suponer un gasto considerable. El relieve influye en los cimientos, los muros de contención y el drenaje.

Antes de abonar el anticipo, el inversor debe obtener respuesta al menos a tres preguntas: ¿puedo ser propietario de este terreno?, ¿qué está permitido hacer con la parcela? y ¿se puede llevar a cabo precisamente mi proyecto?

La información sobre los derechos y las restricciones inscritos debe verificarse consultando los datos del Registro Público y un extracto actualizado. NAPR, y no basándose en las explicaciones del vendedor. Para la tercera cuestión, es importante consultar la documentación urbanística y comprobar los requisitos para la futura concesión de la licencia.

¿No te apetece tener que lidiar tú mismo con la situación legal del terreno, el catastro y las restricciones de la parcela? The Residence puede encontrarle una vivienda o un terreno en Georgia que se adapte a sus necesidades y a su presupuesto. Realizar una breve selección

¿Cuánto cuesta comprar un terreno a través de una empresa?

El precio del terreno es solo la primera parte del presupuesto. Los gastos oficiales mínimos se pueden dividir en la constitución de la empresa, la obtención de la documentación relativa al terreno y la inscripción de la propiedad.

Por lo tanto, el registro estatal de una sociedad de responsabilidad limitada y los derechos de propiedad tienen un coste relativamente bajo. Pero No es el presupuesto completo de la operación. Además, pueden ser necesarios servicios adicionales como la revisión jurídica, la traducción de documentos extranjeros, un poder notarial, servicios de topografía, la verificación de límites, un análisis urbanístico, gastos bancarios y el asesoramiento contable de la empresa.

En el caso de las tierras agrícolas con un socio mayoritario extranjero o no identificado, el presupuesto es radicalmente diferente: a los gastos habituales se suman los requisitos de un mecanismo de inversión especial.

Las tarifas oficiales de la NAPR confirman estos valores.

Gastos, impuestos y gestión de la empresa

Los gastos derivados de la compra de terrenos a través de una empresa suelen contabilizarse en el momento de la transacción. Sin embargo, en el modelo corporativo, una parte significativa de los costes corresponde al periodo posterior a la compra. El coste del registro de una sociedad de responsabilidad limitada no es el gasto principal. Es más importante comprender las obligaciones futuras de la empresa.

Los gastos puntuales suelen incluir:

• constitución de la empresa y trámites de registro;
• la revisión jurídica del terreno y de la estructura de la operación;
• la traducción y legalización de documentos, en caso de que los participantes sean extranjeros;
• gastos notariales o de representación, en caso de que alguien firme los documentos mediante un poder;
• topografía y delimitación de límites;
• la inspección urbanística y los trabajos preliminares de proyecto;
• gastos de inscripción del derecho;
• En el caso de terrenos agrícolas con un socio mayoritario extranjero o no identificado: una tasa de servicio y una garantía sobre el plan de inversión.

Los gastos fijos surgen tras la operación:

• servicios de contabilidad: la empresa está obligada a llevar la contabilidad y a cumplir los requisitos de información contable aplicables; esta función se organiza internamente o se externaliza a un especialista externo;
• gestión bancaria de la cuenta;
• los trámites administrativos y las decisiones de los participantes;
• los impuestos de la empresa y los impuestos relacionados con el terreno, en la medida en que sean aplicables;
• Gastos de venta: tanto del terreno como de las participaciones.

Un tema aparte es la recepción de dinero por parte del propietario procedente de la empresa. Debe contar con la debida base jurídica y fiscal. La distribución de beneficios en forma de dividendos está regulada por el Código Fiscal y puede generar obligaciones fiscales tanto para la empresa como para el destinatario en el momento del pago. El resultado concreto depende de la situación del beneficiario y de la estructura, por lo que aquí no se indican los tipos impositivos: antes de la operación, es necesario consultarlos en fuentes oficiales actualizadas o con un asesor fiscal.

Regla práctica: antes de constituir una sociedad, elabora un presupuesto para tres años de gestión y compáralo con el beneficio real que te aporta la estructura. Si ese beneficio no se traduce en cifras o en una cuestión jurídica concreta, es probable que la sociedad no sea necesaria.

Los principales errores de los compradores

En las transacciones inmobiliarias suelen darse siempre los mismos tipos de riesgos. Estos son los errores típicos que pueden provocar pérdidas económicas.

1. Considerar que cualquier sociedad de responsabilidad limitada georgiana resuelve la cuestión de los terrenos agrícolas. La empresa no suprime el régimen especial en caso de que el socio mayoritario sea extranjero o no esté identificado.
2. No controlar a la pareja dominante. La participación formal y la denominación «empresa georgiana» no indican en absoluto quién ejerce el control según lo establecido por la ley, sobre todo si en la cadena hay otras personas jurídicas.
3. Fíjate en lo que dice el vendedor en lugar de en el catálogo. La finalidad, las restricciones y los límites se acreditan mediante documentos, no con un tono de seguridad.
4. Comprar un terreno con la idea de «cambiar su uso más adelante». Este cambio no está garantizado y no resuelve el resto de limitaciones.
5. No hay que confundir el uso no agrícola con la posibilidad de construir. Son preguntas diferentes con fuentes de respuesta distintas.
6. Abonar el anticipo antes de la inspección. Una vez realizado el pago por adelantado, ya dependes del vendedor.
7. No utilices la entrada principal. La falta de un acceso legalmente formalizado puede complicar o, en algunos casos, imposibilitar la aprobación del proyecto.
8. Utilizar un titular nominal sin evaluación jurídica. Este esquema genera riesgos corporativos y personales para todas las partes.
9. No tener en cuenta los gastos contables y corporativos. La empresa perdura más allá de la propia operación.

Resulta especialmente arriesgada aquella construcción que se justifica con la frase «así lo hacen todos los extranjeros», pero que no puede respaldarse con ninguna disposición legal ni con documentación relativa a la parcela en cuestión.

Situaciones prácticas

A continuación se presentan cuatro situaciones típicas. No se trata de recomendaciones jurídicas individuales, sino de una ilustración de la lógica del artículo.

Un extranjero compra un terreno para construir una vivienda unifamiliar

Si el terreno no es agrícola y no hay objetivos empresariales, lo más probable es que no haga falta constituir una sociedad. La compra a título particular es más sencilla y su mantenimiento resulta más económico. Las cuestiones principales no se sitúan en el ámbito corporativo: el uso según el registro, las cargas, el acceso y los parámetros de construcción. Un terreno en Kvariati puede parecer ideal, pero puede carecer de un acceso legal, y en ese caso el problema no radica en la condición jurídica del comprador, sino en el acceso.

Dos inversores quieren construir un pequeño hotel

La estructura de la sociedad puede parecer lógica: dos socios, un activo común, una futura actividad operativa y la posibilidad de aportar participaciones. Sin embargo, la estructura en sí misma no responde a la pregunta de si es posible construir precisamente un hotel. La zona de uso, la densidad permitida, el acceso y la capacidad de las redes de comunicaciones se comprueban por separado. A los inversores les conviene acordar de antemano los derechos y las condiciones de salida: el acuerdo societario es tan necesario como el contrato de compraventa.

Una empresa extranjera está estudiando la posibilidad de destinar terrenos agrícolas a un proyecto turístico

Es necesario analizar un mecanismo específico: el plan de inversión, la resolución del Gobierno y la estructura de la propiedad. El primer paso —no es la búsqueda del terreno ni el pago de una señal—, sino una evaluación jurídica de si el proyecto se ajusta a este mecanismo, teniendo en cuenta, entre otros criterios, la relación entre los costes y el valor del terreno, así como la tasa y la garantía. La aplicabilidad del mecanismo depende de las circunstancias del proyecto, por lo que no se puede prometer ningún resultado.

Se ofrece al comprador un terreno agrícola a través de una sociedad de responsabilidad limitada con un socio local

Esta es una de las situaciones que requieren un análisis especialmente minucioso de la estructura de propiedad. La presencia de un socio local no responde por sí sola a la pregunta de quién es el socio dominante según la definición de la ley. Es necesario comprobar quién cumple todos los elementos de la definición, si hay otras personas jurídicas en la cadena y qué es lo que realmente se establece en los estatutos y en el contrato social. A continuación, se evalúa la operación concreta y la aplicabilidad de la ley a la misma. Si el esquema carece de fundamento jurídico y solo se justifica con la frase «así es como se hace», se trata de una señal de alarma. Para una estructura de este tipo, es necesario consultar a un abogado georgiano especializado en derecho inmobiliario y societario.

Conclusión: primero el terreno, luego la estructura

El procedimiento a seguir a la hora de comprar un terreno en Georgia es siempre el mismo. En primer lugar, se determina el uso previsto del terreno. A continuación, se comprueba si el comprador en cuestión tiene derecho a poseerlo. Después, se elige la estructura de la transacción. En un paso aparte, se comprueba la posibilidad de construir en él.

Una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) georgiana no es la única forma de adquirir terrenos. En el caso de las parcelas no agrícolas, no siempre es necesaria una sociedad, y su creación debe estar justificada por objetivos empresariales concretos. En el caso de los terrenos agrícolas, no elimina las restricciones: si hay un socio extranjero mayoritario o un socio cuya identidad no se pueda determinar legalmente, se requiere un mecanismo especial y no se puede garantizar el resultado de antemano. Se trata del segmento del mercado sometido a un mayor escrutinio, por lo que resulta peligroso ahorrar en la evaluación jurídica en este ámbito.

Desde el punto de vista de la gestión de riesgos, es aconsejable transferir el dinero y el anticipo una vez realizada la due diligence: cuando se disponga de un extracto del registro, se tenga una visión clara de las cargas, el acceso y los parámetros de la construcción, y se haya confirmado que la estructura del comprador cumple con la normativa legal. Si tienes que elegir entre un particular y una empresa, recuerda: Primero se comprueba el terreno y el régimen jurídico de propiedad, y después se toma la decisión sobre la empresa, y no al revés.