Успадкування нерухомості в Грузії іноземцем

Актуальність: жовтень 2026 року. Матеріал підготовлено на основі законодавства Грузії, офіційних роз’яснень Нотаріальної палати та тарифів Національного агентства публічного реєстру.
Інформація має довідковий характер. У конкретній справі про спадщину необхідно визначити право, що застосовується, та перевірити документи у нотаріуса або юриста.

Іноземний громадянин може успадкувати в Грузії квартиру, будинок, комерційне приміщення і навіть сільськогосподарську землю. Грузинське громадянство або дозвіл на проживання для цього не потрібні. Але єдиної процедури «для всіх» немає: порядок залежить від виду об’єкта, від того, чи залишив спадкодавець заповіт, та від міжнародних обставин — громадянства померлого, країни його проживання, місця складання документів.

Типова ситуація виглядає так: родич, який мешкав у Батумі, залишив квартиру, а спадкоємці перебувають у Москві, Алмати чи Берліні. Або до спадку входить ділянка поблизу Кобулеті, про категорію якої в родині ніхто достеменно не знає. В обох випадках ключові рішення краще ухвалити до візиту до нотаріуса, а не після.

Перш за все варто перевірити чотири речі:

• категорію земельної ділянки згідно з даними публічного реєстру;
• коло спадкоємців та наявність заповіту;
• шестимісячний строк прийняття спадщини;
• документи, що засвідчують право власності, та реєстраційний статус об’єкта.

Спадкування нерухомості в Грузії: головне за хвилину

Правила спадкування залежать від чинного законодавства, документів, складу спадкоємців та виду майна. Тарифи вказані станом на жовтень 2026 року; витрати нотаріуса, перекази та додаткові послуги розраховуються окремо.

Чи може іноземець отримати спадщину в Грузії

Право на спадщину в Грузії не пов’язане з громадянством. Іноземець може бути спадкоємцем як за законом, так і за заповітом. Спадщина відкривається після смерті спадкодавця, однак, щоб її отримати, спадкоємець повинен прийняти спадщину у встановленому законом порядку. Це правило однакове для іноземців і громадян Грузії та не залежить від того, де проживає спадкоємець і чи має він грузинський дозвіл на проживання. Паспорт іншої країни впливає на документальну сторону — переклади, апостиль, довіреності, — але не на саме право отримати майно.

Тут важливо розмежувати два поняття: право на спадщину та право вільно купувати — це різні юридичні питання. Грузія дозволяє іноземцям купувати квартири, будинки та несільськогосподарську землю, але обмежує придбання сільськогосподарських ділянок. Щодо спадкування закон передбачає окремий виняток, тому іноземець може на законних підставах стати власником землі, яку не зміг би придбати.

На практиці це виглядає так. Громадянин Росії успадковує квартиру в Батумі від батька — за загальним правилом для нього немає жодних спеціальних обмежень, оформлення відбувається через нотаріуса та публічний реєстр. Громадянка Казахстану отримує житловий будинок у передмісті Тбілісі — їй доведеться окремо перевірити, як зареєстрована ділянка під будинком. Племіннику з Німеччини заповідано земельну ділянку — спочатку потрібно з’ясувати її категорію. Спадкоємець, який взагалі не бував у Грузії, може діяти через представника за довіреністю.

Яку нерухомість може успадкувати іноземець

Категорія земельної ділянки визначає, який правовий режим до неї застосовується. Конституція Грузії відносить сільськогосподарські землі до ресурсів особливого значення і, як правило, допускає їхню власність лише для держави, громадян Грузії та певних організацій. Винятки встановлені Органічним законом Грузії «Про власність на сільськогосподарські землі», і спадкування прямо зазначено серед них. Тому для квартири питання категорії не стоїть, а для ділянки воно визначає все інше: які дії будуть доступні власнику та кому він зможе продати землю.

Спадкування за законом та за заповітом

У разі спадкування з міжнародним елементом спочатку потрібно визначити право, що застосовується, — право тієї країни, яке визначає коло спадкоємців та їхні частки. Відповідно до статті 55 Закон Грузії «Про міжнародне приватне право», основним критерієм є громадянство спадкодавця на момент смерті. Але громадянство є лише відправною точкою: якщо спадкодавець мав іноземне громадянство, майно в кількох країнах або інші зв’язки з іншими державами, остаточна відповідь вимагає аналізу колізійних норм цих країн та міжнародних договорів. Наприклад, законодавство низки держав, зокрема Росії, підпорядковує спадкування нерухомості праву місця її знаходження, і це може призвести до застосування грузинського права до квартири в Тбілісі. Такий висновок робиться щодо конкретної справи, а не автоматично. Реєстрація права на нерухомість, розташовану в Грузії, у будь-якому разі здійснюється згідно з грузинськими процедурами — навіть якщо частки розраховуються відповідно до іноземного законодавства.

Якщо власник квартири в Грузії помер за кордоном

У разі успадкування майна іноземного громадянина необхідно розрізняти законодавство, що регулює спадкування, та грузинські правила реєстрації нерухомості.

Нотаріальна палата Грузії окремо розглядає ситуацію, коли померлий володів майном у Грузії, але на момент смерті був громадянином іншої країни. У її роз'ясненні передбачено отримання спадкового документа в країні громадянства померлого з подальшим поданням його грузинському нотаріусу для оформлення майна, що знаходиться в Грузії.

Це не означає, що в усіх випадках діє одна й та сама процедура. Міжнародні договори, громадянство, останнє місце проживання, наявність заповіту та склад майна можуть вплинути на необхідні дії.

Тому, якщо померлий мав іноземне громадянство, слід заздалегідь з’ясувати, де оформлюється первинний спадковий документ і який документ знадобиться для реєстрації квартири в Грузії.

Якщо заповіту немає

Наступні правила застосовуються, коли спадкування регулюється грузинським правом. Спадкоємці за законом визначаються за черговістю — їх п’ять, вони закріплені у статті 1336 Цивільного кодексу Грузії. Кожна наступна черга призивається лише за умови відсутності спадкоємців попередньої.

• Перша черга: діти (у тому числі ті, що народилися після смерті спадкодавця, та усиновлені), чоловік або дружина, батьки. Онуки та правнуки успадковують, якщо їхній батько чи мати на момент відкриття спадщини померли, — вони ділять його частку.
• Друга черга: брати та сестри; їхні діти — за правом представництва.
• Третя черга: бабусі та дідусі, а за їхньої відсутності — прабабусі та прадідусі.
• Четверта черга: дядьки та тітки.
• П’ята черга: двоюрідні брати та сестри, а за їхньої відсутності — їхні діти.

За загальним правилом спадкоємці однієї черги успадковують у рівних частках; у разі спадкування за правом представництва та в інших передбачених законом випадках розподіл розраховується окремо. Окремо враховується подружнє майно: якщо квартира була набута в шлюбі як спільна власність, спочатку виділяється частка того з подружжя, хто пережив іншого, і до спадкової маси потрапляє лише частка померлого. Чоловік або дружина, таким чином, може отримати майно на двох підставах — як співвласник і як спадкоємець першої черги. Якщо шлюб укладено за кордоном, режим подружньої власності визначається окремо.

Умовний приклад. Розрахунок ґрунтується на тому, що застосовується грузинське право, заповіту немає, інших спадкоємців та обставин, що впливають на частки, також немає. Квартира вартістю 120 000 доларів належала виключно померлому. Спадкоємці першої черги — дружина, двоє дітей та мати. Кожен отримує по 1/4, тобто по 30 000 доларів у перерахунку. Якщо ж квартира була спільно набута в шлюбі, дружині спочатку відходить її половина (60 000), а друга половина ділиться на чотирьох — по 15 000 кожному. Приклад для ілюстрації: реальний розрахунок здійснює нотаріус з урахуванням усіх документів та обставин.

Якщо є заповіт

Заповіт дає змогу залишити майно будь-якій особі — родичу, другу, організації, у тому числі іноземцю. Однак свобода заповіту обмежена обов’язковою часткою: згідно зі статтею 1371 Цивільного кодексу діти, батьки та чоловік/дружина спадкодавця, незалежно від змісту заповіту, мають право на половину тієї частки, яку вони отримали б у разі спадкування за законом. Якщо застосовується грузинське спадкове право, діти, чоловік або дружина та батьки спадкодавця мають право на обов’язкову частку у передбачених законом випадках. Тому навіть заповіт, яким усе майно передається третій особі, не завжди виключає спадкові права найближчих родичів.

Умовний приклад. Квартиру вартістю 120 000 доларів заповідано другові. Якщо застосовується грузинське право і єдиними спадкоємцями першої черги є двоє дітей (дружини та батьків немає), то згідно із законом кожна дитина отримала б 1/2, а обов’язкова частка кожного становитиме 1/4 спадкової маси, близько 30 000 доларів. Друг отримує решту половину. Якщо дитині за заповітом дісталося менше половини законної частки, вона має право вимагати різницю.

При використанні іноземного заповіту необхідно перевірити його форму, дійсність та можливість застосування в Грузії. Стаття 56 закону про міжнародне приватне право визнає заповіт формально дійсним, якщо він відповідає законодавству країни громадянства спадкодавця, країни його звичайного проживання або країни, де розташована заповідана нерухомість. Це розширює можливості визнання іноземного заповіту, однак необхідно перевірити його дійсність, відсутність скасування, вимоги до перекладу та необхідність апостилю або легалізації з урахуванням міжнародних договорів. Спори щодо дійсності заповіту — окрема судова тема, і при перших ознаках конфлікту краще відразу залучати юриста.

Куди звертатися з питань спадщини в Грузії

Якщо ви дізналися, що родич залишив вам квартиру або земельну ділянку в Грузії, насамперед з’ясуйте дату смерті та перевірте, чи не минув термін прийняття спадщини. Необов’язково спочатку приїжджати до Батумі чи Тбілісі: частину підготовчих заходів можна виконати дистанційно.

Спочатку слід звернутися до грузинського нотаріуса, який зможе визначити порядок ведення спадкової справи. Йому слід повідомити громадянство спадкодавця, дату смерті, останнє місце проживання, відомості про спадкоємців та місцезнаходження нерухомості.

Одночасно можна замовити виписку з Національного агентства публічного реєстру (NAPR), щоб перевірити зареєстрованого власника та обтяження.

Корисні офіційні ресурси:

• Нотаріальна палата Грузії — інформація про нотаріусів та нотаріальні процедури.
• НАПР — відомості про реєстрацію нерухомості та послуги реєстру.
• Мацне — чинні законодавчі акти.

Якщо померлий мав іноземне громадянство, перед поданням документів необхідно окремо визначити право, що застосовується, та порядок визнання іноземних документів про спадщину.

Як вступити у спадщину в Грузії

Цю процедуру зручно уявити як послідовність етапів. Деякі з них можна виконувати паралельно, але логіка залишається незмінною.

Порядок дій іноземного спадкоємця

1. Визначити склад спадщини та коло спадкоємців. Складіть перелік майна: квартири, земельні ділянки, частки, рахунки. З’ясуйте, хто ще може претендувати на спадщину. Типова помилка — «забути» про дітей від першого шлюбу або про батьків спадкодавця: пізніше це може стати підставою для спадкового спору.
2. З’ясувати, чи існує заповіт і чи має він юридичну силу. Заповіт міг бути засвідчений грузинським нотаріусом, іноземним нотаріусом або консулом. Нотаріус перевіряє відомості про заповіти, але спадкоємцю краще заздалегідь знайти всі документи, які є в родині.
3. Перевірити документи та відомості з публічного реєстру. За кадастровим кодом або адресою отримайте виписку з NAPR: у ній вказано зареєстрованого власника, площу, категорію землі, іпотеку та арешти. Іноді з’ясовується, що об’єкт так і не був перереєстрований на спадкодавця, — тоді спочатку вирішують цю проблему.
4. Звернутися до нотаріуса для прийняття спадщини. Спадкоємець особисто або через представника подає заяву про прийняття спадщини. Це ключова дія, яку потрібно встигнути здійснити протягом шести місяців. Уточніть у нотаріуса, чи має він право вести спадкову справу з урахуванням місця відкриття спадщини.
5. Вирішити питання з іншими спадкоємцями. Якщо спадкоємців декілька, обговоріть, хто приймає спадщину, хто відмовляється від неї та як розподілятиметься майно. Врахуйте, що відмова на користь іншого спадкоємця має особливі наслідки: згідно зі статтею 1421(4) Цивільного кодексу така дія розглядається як прийняття спадщини. Порядок та допустимі одержувачі такої відмови визначаються, зокрема, статтею 1439.
6. Отримати свідоцтво про право на спадщину. Нотаріус видає свідоцтво після перевірки документів і, як правило, не раніше ніж через шість місяців з дня відкриття спадщини.
7. Зареєструвати право в NAPR. Свідоцтво є підставою для внесення нового власника до публічного реєстру. Детальніше про цю процедуру описано в матеріалі про те, «Як відбувається реєстрація нерухомості в Грузії«.

Етапи оформлення спадщини: що має вийти

Шестимісячний термін стосується прийняття спадщини. Отримання свідоцтва та реєстрація — це окремі етапи, терміни яких залежать від обставин.

Слід чітко розрізняти три юридичні події. Прийняття спадщини — волевиявлення спадкоємця, яке має відбутися у встановлений строк; воно зберігає за ним право на майно. Свідоцтво про право на спадщину — нотаріальний документ, що підтверджує, хто та в якій частці отримав спадщину. Реєстрація в публічному реєстрі — внесення запису про власника, після чого спадкоємець отримує документально підтверджене зареєстроване право. Він зможе розпоряджатися об’єктом з урахуванням обтяжень, прав співвласників та законодавчих обмежень. Спадкоємець, який прийняв спадщину, але не отримав свідоцтва та не зареєстрував право, вже не втратить майно через закінчення шести місяців, однак і продати його поки що не зможе.

Терміни всієї процедури заздалегідь назвати неможливо. Термін залежить від моменту видачі свідоцтва, повноти документів та наявності інших спадкоємців. Іноземні документи, кілька спадкоємців, розбіжності в кадастрі або спір можуть істотно подовжити термін оформлення.

Якщо ви успадкували квартиру або земельну ділянку і розглядаєте можливість їх подальшого продажу або купівлі іншого об’єкта, фахівці The Residence допоможуть оцінити варіанти, що є на ринку. Юридичні питання щодо спадкування необхідно узгодити з нотаріусом.

Підібрати нерухомість

Які документи знадобляться

Базовий набір документів є типовим для більшості справ, але остаточний перелік визначає нотаріус: він має право вимагати додаткові підтвердження, якщо у нього виникають сумніви.

Документи для оформлення спадщини

Формальні вимоги до іноземних цінних паперів часто спричиняють плутанину. Переклад переклад на грузинську мову здійснюється для того, щоб нотаріус міг працювати з документом; зазвичай потрібен переклад, достовірність якого засвідчена нотаріально. Нотаріальне засвідчення підтверджує справжність підпису або копії. Апостиль — спрощена форма засвідчення офіційного документа для країн — учасниць Гаазької конвенції 1961 року, до якої приєдналася й Грузія. Якщо апостиль не застосовується, потрібно перевірити міжнародні договори Грузії з країною, що видала документ: залежно від договору може знадобитися консульська легалізація, або документ може бути прийнятий без неї. Вимоги також залежать від виду документа. Тому порядок засвідчення краще узгодити до того, як документи будуть відправлені.

Одна з поширених практичних проблем — розбіжності у написанні імен. Одне й те саме прізвище може бути записане в російському паспорті, грузинській виписці та старому свідоцтві про народження трьома різними способами. Якщо жінка змінювала прізвище під час шлюбу, потрібен ланцюжок документів, що пов’язує всі її прізвища. Трапляються й помилки в датах, по батькові, номерах будинків. Ще одна типова ситуація — об’єкт значиться в реєстрі без уточнених кадастрових даних або за старою адресою.

Іноземні документи краще показати нотаріусу до подання заяви про прийняття спадщини. Одна помилка в транслітерації може спричинити додаткові витрати та затримку в оформленні.

Що слід перевірити в документах перед зверненням до нотаріуса

• чи збігається написання імен та прізвищ у всіх документах;
• чи є документи, що підтверджують зміну прізвища;
• чи проставлено апостиль або проведено легалізацію, якщо це потрібно;
• чи виконано переклад на грузинську мову та чи засвідчено його достовірність;
• чи відповідають адреса та площа, зазначені в документах, даним виписки NAPR;
• чи не закінчився термін дії паспорта та довіреності;
• чи достатньо повноважень у довіреності для всіх етапів оформлення.

Терміни прийняття спадщини

Спадщина відкривається після смерті спадкодавця. Якщо особу визнано померлою за рішенням суду, днем смерті вважається дата, встановлена цим рішенням. З цього дня починає відраховуватися основний строк — шість місяців на прийняття спадщини (стаття 1424 Цивільного кодексу).

Стаття 1421 передбачає два способи прийняття спадщини. Перший — подати нотаріусу заяву про прийняття спадщини. Другий — фактично вступити у володіння або управління спадковим майном так, щоб це безперечно свідчило про прийняття: наприклад, жити в квартирі, оплачувати комунальні послуги та податки, здавати об’єкт в оренду, робити ремонт. Фактичне вступ у володіння частиною майна означає прийняття всього спадку, де б він не знаходився. За загальним правилом спадок не можна прийняти лише у вигідній частині — скажімо, взяти квартиру й відмовитися від боргів. Однак Цивільний кодекс передбачає винятки: спадкоємець, який не займається сільським господарством, може відмовитися від сільськогосподарської землі, інвентарю та худоби, не відмовляючись від спадщини в цілому (стаття 1436), а спадкоємець, якому належать частки з різних підстав, може прийняти одну й відмовитися від іншої (стаття 1437). Крім того, стаття 1438 допускає відмову від частини спадщини, що належить спадкоємцю в порядку приросту, незалежно від решти спадщини. Можливість часткової відмови слід оцінювати окремо.

Як довести, що спадщина була фактично прийнята

Якщо спадкоємець не подавав заяву до нотаріуса, але протягом встановленого строку фактично володів спадковим майном або розпоряджався ним, це може свідчити про прийняття спадщини.

Сам по собі один платіж не гарантує визнання спадщини прийнятою. Нотаріус оцінює документи та обставини в сукупності, а в разі спору питання може вирішуватися в суді.

Від спадщини можна й відмовитися. Для цього встановлено певний строк: згідно зі статтею 1434 відмова можлива протягом трьох місяців з дня, коли спадкоємець дізнався або мав дізнатися про право на спадщину; за наявності поважних причин суд може продовжити цей строк не більше ніж на два місяці. Відмова оформляється у нотаріуса. Термін відмови не збігається з шестимісячним терміном прийняття, і це варто врахувати, якщо ви ще не вирішили, чи приймати спадщину.

Для іноземного спадкоємця фактичне володіння — менш надійний шлях: його доведеться підтверджувати документами, а платежі з-за кордону чи усна домовленість із сусідами не завжди є переконливими. Заява до нотаріуса є простішою та прозорішою.

Свідоцтво про право на спадщину згідно зі статтею 1500 видається в будь-який час після закінчення шести місяців з дня відкриття спадщини. До цього його можна отримати лише тоді, коли нотаріус має відомості про те, що інших спадкоємців немає.

Якщо шестимісячний строк минув, а спадщину не було прийнято ані шляхом подання заяви до нотаріуса, ані фактичними діями, спадкоємець ризикує втратити можливість отримати спадщину в звичайному порядку. Стаття 1426 передбачає два механізми: суд може продовжити строк, якщо визнає причини пропуску поважними, а без суду спадщину можна прийняти пізніше за згодою всіх спадкоємців, які її вже прийняли. Жоден із варіантів не є гарантованим.

Умовний приклад. Спадкоємець дізнався про квартиру в Батумі через вісім місяців після смерті власника. Спочатку слід з’ясувати, чи не прийняв він спадщину фактично. Оплата витрат на квартиру може бути одним із доказів, але нотаріус або суд оцінює сукупність обставин, що підтверджують фактичне володіння або управління спадщиною. Потім — хто з інших спадкоємців уже прийняв спадщину і чи готовий дати згоду. Якщо згоди немає, залишається звернутися до суду з доказами поважності причин: наприклад, що спадкоємець не знав про смерть. Результат залежить від обставин і доказів.

Шестимісячний термін стосується лише прийняття спадщини. Це не означає, що за цей самий час потрібно отримати свідоцтво та зареєструвати квартиру в реєстрі: ці кроки часто займають більше часу, і це нормально.

Успадкування земельної ділянки

З землею все починається з категорії. У Грузії розрізняють сільськогосподарську та несільськогосподарську землю, і для іноземця ця межа визначає майже все: чи можна володіти ділянкою, кому її потім продати, чи допустима певна застава. Категорія фіксується в публічному реєстрі — не на око, не за фактичним використанням і не за тим, що ділянка «біля моря» чи «в межах міста».

Сільськогосподарська земля

Згідно зі статтею 4(2)(a) Органічного закону Грузії «Про власність на сільськогосподарську землю» сільськогосподарська земля може перебувати у власності іноземця, якщо вона була отримана ним у спадок, — з урахуванням обмежень, встановлених самим законом. Це особлива підстава: Як правило, іноземець не може придбати таку землю, але може її успадкувати. Офіційний переклад норми стосується землі, отриманої у спадок, не розрізняючи спадкування за законом та за заповітом; щодо того, як ця норма застосовується до конкретного заповіту, варто уточнити у нотаріуса.

Поширене твердження про те, що іноземець зобов’язаний продати успадковану сільськогосподарську землю протягом шести місяців або року, чинним законодавством не підтверджується. Обов’язок відчуження в цьому законі встановлено для компаній, які отримали землю за інвестиційним планом і не виконали його, а не для спадкоємців. Подібні терміни зустрічаються в старих публікаціях, заснованих на законі 1996 року, що втратив чинність. При цьому шість місяців на прийняття спадщини не мають жодного стосунку до продажу землі.

Обмеження для спадкоємця-іноземця все ж існують, і вони стосуються подальших дій. Перед продажем потрібно перевірити, чи має право конкретний покупець придбати ділянку відповідно до статті 4 Органічного закону, з урахуванням передбачених законом винятків. Для фізичних осіб мова йде насамперед про громадян Грузії; для юридичних осіб значення має не лише країна реєстрації, а й структура контролю, а в окремих випадках — наявність особливих підстав для придбання. Закон забороняє передавати сільськогосподарську землю в заставу з умовою переходу права власності до іноземця. Він також передбачає пріоритетне право держави на викуп сільськогосподарської землі у випадках, встановлених законодавством. Нарешті, спадщина не надає іноземцю можливості докуповувати сусідні ділянки.

Спадкування сільськогосподарської землі іноземцем не можна прирівнювати до її купівлі: це окрема підстава для набуття права власності, а обмеження виникають під час подальшого продажу та застави.

Про те, як влаштовані обмеження на придбання землі, докладніше розповідається у матеріалі «Чи може іноземець придбати землю в Грузії«.

Земля під будинком та інші ділянки

У разі успадкування приватного будинку правовий статус ділянки слід перевіряти окремо. Тут можливі різні варіанти.

Ділянка біля житлового будинку може бути зареєстрована як несільськогосподарська — тоді спеціальні обмеження щодо володіння сільськогосподарською землею іноземцями до неї не застосовуються, хоча обтяження та обмеження щодо використання, як і для будь-якої ділянки, можливі. Але в селах і передмістях ділянка під будинком і навколо нього нерідко вважається сільськогосподарською (наприклад, як присадибна), і на неї поширюється спеціальний режим. Земельна ділянка в межах населеного пункту теж не завжди є несільськогосподарською: вирішальним є запис у реєстрі, а не межі міста. Для ділянок у Гоніо, Махінджаурі та інших передмістях Батумі категорію варто перевіряти особливо ретельно: поруч можуть сусідувати ділянки різного статусу.

Окрема складність — об’єкти з кількома кадастровими записами: будинок зареєстровано окремо, землю під ним — окремо, а частина ділянки взагалі не оформлена. Якщо частина ділянки не зареєстрована, потрібно встановити, чи мав спадкодавець підтверджене право на неї та чи допускається її реєстрація або визнання: відсутність запису в реєстрі та відсутність права власності — це різні ситуації. Успадкування частки в ділянці означає входження у спільну власність з іншими співвласниками: виділити «свою» частину можна лише за згодою або через суд, з урахуванням мінімальних розмірів ділянок.

Сільськогосподарські та несільськогосподарські землі

Дізнатися категорію ділянки та зареєстровані обмеження можна за випискою з публічного реєстру: у ній вказано кадастровий код, площу, категорію, власника, іпотеку, арешт та інші обтяження. Виписку можна замовити онлайн за кадастровим кодом. Якщо даних про категорію немає або вони суперечать документам, знадобиться допомога сертифікованого геодезиста та, можливо, уточнення кадастрових даних.

Іноді спадкоємці розглядають можливість зміни категорії сільськогосподарської ділянки, щоб розширити коло покупців. Зміну категорії землі та зміну її цільового призначення не варто плутати: можливість змінити зареєстровані характеристики або цільове призначення ділянки потрібно перевіряти відповідно до чинних земельних та реєстраційних правил. Це не гарантований і не простий спосіб обійти обмеження. Деталі — у статті про те, «Як змінити цільове призначення земельної ділянки в Грузії«.

Земельні ділянки в Грузії

від ₾755 131

₾542/м²

Земельна ділянка площею 1400 м² у

Грузія, Кваріаті-Сарпі

1400м²

Здано

від ₾325 488

₾325/м²

Ділянка в престижному районі 1000 м² в

Грузія, Гоніо

1000м²

Здано

від ₾1 038 956

₾417/м²

Ділянка з видом 2504 м² у

Грузія, Кваріаті

2504м²

Здано

від ₾578 066

₾521/м²

Ділянка біля моря в Сарпі 1111 м² в

Грузія, Сарпі

1111м²

Здано

від ₾364 546

₾281/м²

Ділянка з видом на море 1300 м² в

Грузія, Кваріаті-Сарпі

1300м²

Здано

Дивитися все

Оформлення спадщини з-за кордону

Іноземний спадкоємець може оформити спадщину без особистого приїзду до Грузії у випадках, передбачених законом. Багато етапів можна пройти через представника — родича, знайомого, юриста — якщо довіреність містить необхідні повноваження та відповідає чинним вимогам. Довіреність оформляється у нотаріуса в країні проживання спадкоємця або в консульстві Грузії, потім, за необхідності, апостилюється та перекладається грузинською мовою. Підпис у довіреності має бути засвідчений належним чином, інакше нотаріус у Грузії її не прийме.

Зміст повноважень має вирішальне значення. Представник повинен мати право подати заяву про прийняття спадщини, отримувати довідки та виписки, представляти інтереси перед нотаріусом та NAPR, отримати свідоцтво про право на спадщину та зареєструвати право власності. Якщо спадкоємець планує продаж, право на продаж краще прописати окремо та чітко. Принципи оформлення описані в матеріалі про те, «Як оформити довіреність на купівлю або продаж житла в Грузії», але Довіреність щодо спадкової справи за переліком повноважень відрізняється від довіреності щодо угоди: шаблон «про продаж квартири» може не підійти для прийняття спадщини.

Перед відправленням документів варто узгодити з грузинським нотаріусом кілька питань: який текст довіреності він прийме, чи потрібен апостиль для документів із вашої країни, хто буде робити переклад, чи приймає він скани для попередньої перевірки. Це дозволяє уникнути повторних відправлень.

На сьогодні неможливо гарантувати повністю онлайн-оформлення спадщини. Частина сервісів NAPR доступна через Інтернет, деякі дії можна здійснити дистанційно, але ключові нотаріальні дії зазвичай вимагають особистої присутності спадкоємця або його представника. Тому реалістична схема для іноземця — «дистанційне управління процесом через представника», а не «все через сайт».

Що потрібно підготувати перед оформленням спадщини дистанційно

• обрати представника, якому ви довіряєте, та узгодити з ним план дій;
• отримати у грузинського нотаріуса вимоги до тексту довіреності;
• оформити довіреність із повноваженнями на всі етапи, включаючи реєстрацію;
• оформити апостиль або провести легалізацію, якщо це необхідно;
• зібрати документи про родинні зв’язки та смерть із перекладами;
• отримати онлайн-виписку NAPR за кадастровим кодом;
• подумати, як ви будете отримувати копії свідоцтва та виписки про реєстрацію.

Приклад: спадкоємець мешкає в Росії, квартира розташована в Батумі

Припустимо, громадянин Росії успадкував квартиру від батька, який володів нерухомістю в Батумі. Спадкоємець постійно проживає за межами Грузії і не може приїхати для оформлення документів.

Його порядок дій може виглядати наступним чином:

1. Встановити дату смерті батька, перевірити наявність заповіту та інших спадкоємців.
2. Зв’язатися з грузинським нотаріусом і з’ясувати, яке законодавство застосовується, порядок ведення справи та перелік документів.
3. Отримати виписку NAPR щодо квартири.
4. Підготувати свідоцтво про смерть, документи, що підтверджують родинні зв’язки, та паспорт.
5. Узгодити текст довіреності на представника в Грузії.
6. У встановлений строк забезпечити прийняття спадщини.
7. Після перевірки нотаріусом отримати свідоцтво про право на спадщину.
8. Зареєструвати право власності в NAPR.

Якщо спадкодавець був іноземним громадянином, може знадобитися додаткове оформлення спадкових документів у країні його громадянства. Конкретний порядок необхідно узгодити з нотаріусом до подання заяви.

Цей приклад ілюструє можливу послідовність дій, а не універсальну процедуру для всіх іноземних спадкоємців.

Витрати та податки у разі успадкування

Загальну вартість оформлення спадщини неможливо визначити: вона складається з кількох статей, і кожна з них залежить від конкретної справи.

Витрати при оформленні спадщини

Скільки коштує оформити спадщину на квартиру в Грузії

Вартість складається з витрат на нотаріальне оформлення, реєстрацію права власності, отримання виписок та додаткових послуг. Нотаріальний тариф залежить від вартості спадкового майна та частки, на яку видається свідоцтво. Він регулюється постановою Уряду Грузії № 507.

Приклад. Спадкоємець отримує квартиру вартістю 200 000 GEL. Під час оформлення свідоцтва про спадщину нотаріальний тариф розраховується виходячи з чинної шкали, вартості частки, що успадковується, та складу спадкової справи. Додатково оплачується реєстрація права в NAPR та необхідні документи. Тому остаточну суму слід дізнатися у нотаріуса до оформлення.

Офіційні джерела: постанова № 507, тарифи NAPR

Державні тарифи NAPR опубліковано на на офіційній сторінці агентства, де наведено терміни та тарифи. Згідно з даними цієї сторінки станом на жовтень 2026 року, реєстрація виникнення або зміни права на нерухомість коштує 150 ларі за чотири робочі дні, 270 ларі — за один робочий день і 350 ларі — у день подання заяви. Виписка з реєстру коштує 20 ларі, при замовленні онлайн — 13 ларі. Тарифи змінюються, тому перед подачею заявки їх варто перевірити ще раз.

Окремо про податки. Спеціального податку на спадщину в Грузії немає: отримання майна розглядається в рамках податку на доходи, і закон передбачає пільги. Стаття 82 Податкового кодексу Грузії звільняє вартість успадкованого майна від податку на прибуток для спадкоємців першої та другої категорій у розумінні податкового законодавства. Ця класифікація не повністю збігається з чергами спадкування згідно з Цивільним кодексом: для податкових цілей до першої категорії належать чоловік або дружина, діти та усиновлені, онуки, правнуки та їхні діти, батьки та усиновлювачі, до другої — брати, сестри, племінники та їхні діти. Для третьої та четвертої категорій (бабусі, дідусі, дядьки, тітки) пільга діє в межах 150 000 ларі за податковий рік. Для двоюрідних родичів та осіб, які не перебувають у родинних стосунках із спадкодавцем, такого звільнення немає, і податкові наслідки потрібно оцінити заздалегідь.

Податок на спадщину в Грузії: чи залежить він від ступеня спорідненості

Категорії визначаються Податковим кодексом, а не повсякденним уявленням про ступінь спорідненості. Для третьої та четвертої категорій у разі перевищення встановленого порогу можуть виникати обов’язки щодо декларування та сплати податку. У разі транскордонного спадкування необхідно також враховувати податкове законодавство країни резидентства спадкоємця.

Після реєстрації у власника виникають поточні зобов’язання: податок на майно фізичних осіб залежить від річного доходу сім’ї, щодо землі діють окремі правила. При продажу успадкованого житла податкові наслідки залежать від періоду володіння, виду об’єкта, характеру використання та статусу продавця. Позитивна різниця від продажу житлової квартири або будинку з прилеглою ділянкою може звільнятися від податку на доходи, якщо об’єкт перебував у власності понад два роки та дотримано решту вимог Податкового кодексу. Спадкоємець першої податкової категорії зараховує до цього строку період володіння спадкодавця; для решти спадкоємців строк і податкову базу потрібно розраховувати окремо.

Нарешті, у спадкоємця може виникнути обов’язок задекларувати отримане майно або дохід від його продажу в країні податкового резидентства. Грузинські пільги не впливають на ці правила.

Сім помилок під час оформлення спадщини в Грузії

1. Чекати закінчення шести місяців, перш ніж звернутися до нотаріуса. Термін прийняття спадщини відраховується від дня відкриття спадщини, а не від дня отримання свідоцтва.
2. Не слід плутати прийняття спадщини та реєстрацію квартири. Це різні дії з різними правовими наслідками.
3. Не перевіряти інших спадкоємців. Заповіт не завжди виключає права осіб на обов’язкову частку.
4. Використовувати довіреність без спеціальних повноважень. Представник може виявитися не уповноваженим подати заяву або зареєструвати право.
5. Не перевіряти категорію землі. Ділянка біля житлового будинку може мати сільськогосподарський статус.
6. Вважати відсутність апостиля помилкою у всіх випадках. Вимоги залежать від країни видачі та міжнародних договорів.
7. Ігнорувати борги спадкодавця. Спадкування може супроводжуватися відповідальністю за зобов’язання, що переходять у спадок.

Перед оформленням бажано перевірити документи у нотаріуса, а у разі наявності міжнародного елементу або спору — у профільного юриста.

Плануєте продати успадковану квартиру та придбати іншу?
Порівняйте пропозиції в Батумі, Тбілісі та передмістях, враховуючи бюджет, розташування та цілі покупки
Отримати добірку квартир

Суперечки, борги та інші ризики

Спадщина — це не лише квартира, а й усе, що з нею пов’язано. Типові ускладнення виглядають так:

• на один об’єкт претендують кілька спадкоємців, і вони не можуть дійти згоди;
• у виписці зазначено іпотеку на користь банку;
• у спадкодавця залишилися борги перед кредиторами або податкові заборгованості;
• у реєстрі власником зазначена не та особа, яку родина вважала власником;
• дані кадастру не збігаються з документами, що засвідчують право власності;
• термін прийняття спадщини пропущено;
• виник спір щодо заповіту або обов’язкової частки;
• квартира передана у користування третім особам — орендарям або родичам.

Тому спадкоємець повинен з’ясувати не лише фізичний стан об’єкта, а й його юридичний статус. Гарна квартира з видом на море може виявитися обтяженою іпотекою, перебувати під арештом або бути у спільній власності з людьми, про яких ви не знали. Багато перевірок, описаних у матеріалі про те, «Як перевірити нерухомість у Грузії перед купівлею», застосовуються також до успадкованого об’єкта, хоча сама процедура успадкування відрізняється від угоди купівлі-продажу.

Що слід перевірити перед оформленням спадщини

• хто зазначений як власник у актуальній виписці з NAPR;
• чи є іпотека, арешт, податкова застава або заборона на розпорядження;
• чи збігаються площа, адреса та кадастровий код із даними в документах;
• чи немає чинних договорів оренди або осіб, які фактично проживають у цьому об’єкті;
• чи є заборгованість за комунальні послуги та податки;
• чи не подано претензій іншими спадкоємцями або особами, які мають право на обов’язкову частку;
• чи зареєстрована ділянка під будинком і до якої категорії вона належить.

Окремо про борги. Прийняття спадщини може спричинити відповідальність за зобов’язання спадкодавця, що переходять до спадкоємця. Згідно зі статтею 1484 Цивільного кодексу спадкоємці несуть відповідальність перед кредиторами у межах отриманого спадкового майна, пропорційно до своїх часток; якщо борги спадкодавця були солідарними, спадкоємці відповідають солідарно, а цей обов’язок поширюється й на отримувачів обов’язкової частки. Стаття 1485 покладає на спадкоємця обов’язок довести, що борги перевищують спадщину, — за винятком випадків, коли нотаріус склав опис спадкового майна. Тому перед прийняттям спадщини з істотними заборгованостями варто перевірити вимоги кредиторів та обговорити з нотаріусом складання опису.

Що робити з нерухомістю після успадкування

Після реєстрації спадкоємець стає повноправним власником і може обрати один із варіантів: мешкати в квартирі самому, здавати її в довгострокову або подобову оренду, продати або тимчасово залишити порожньою. В останньому випадку варто подбати про комунальні платежі, страхування та довірену особу, яка періодично перевірятиме об’єкт, — у прибережних районах, таких як Батумі, варто враховувати підвищену вологість і необхідність вентиляції.

Якщо власників декілька, відносини між ними краще закріпити в письмовій формі: хто користується об’єктом, хто оплачує витрати, як розподіляється дохід від оренди та на яких умовах можливий продаж. Відсутність домовленостей — часта причина майбутніх суперечок.

Під час подальшого продажу покупець або банк, що надає фінансування, може вимагати весь пакет документів: свідоцтво про право на спадщину, виписку про реєстрацію, підтвердження відсутності суперечок з іншими спадкоємцями. Якщо після смерті спадкодавця минуло небагато часу, а спадкоємців було декілька, будьте готові довести, що решта спадкоємців прийняли спадщину або відмовилися від неї у встановленому порядку.

Перед продажем знадобляться актуальна виписка з реєстру NAPR, підтвердження відсутності обтяжень, а для сільськогосподарської землі — покупець, який має право нею володіти. Для здачі в оренду варто перевірити податковий статус доходу та вимоги будинку щодо добової оренди.

Якщо після оформлення спадщини ви плануєте продати об’єкт і придбати іншу нерухомість у Батумі, Тбілісі чи Гоніо, спочатку оцініть юридичний статус, розташування та стан наявного майна. The Residence допоможе зорієнтуватися у пропозиціях ринку: підібрати нерухомість відповідно до своїх потреб.

Висновок

Іноземний громадянин може успадкувати нерухомість у Грузії — квартиру, будинок, комерційне приміщення і навіть сільськогосподарську землю. Однак конкретний порядок залежить від виду об’єкта, складу спадкоємців, наявності заповіту та міжнародних обставин: громадянства спадкодавця, місця складання документів, країни проживання спадкоємця.

Насамперед слід виконати три дії. По-перше, перевірити правовий статус майна за випискою з NAPR, включаючи категорію землі та обтяження. По-друге, своєчасно прийняти спадщину — протягом шести місяців з дня її відкриття. По-третє, узгодити з нотаріусом комплект документів, включаючи вимоги до посвідчення та перекладу, щоб отримати свідоцтво та зареєструвати право без зайвих затримок.

Якщо у справі є спір між спадкоємцями, іноземний заповіт, сільськогосподарська земля або складна структура власності, зверніться до нотаріуса або юриста, який спеціалізується на спадковому праві Грузії. Попередня юридична перевірка може знизити ризик подальших витрат і суперечок.