Придбання землі в Грузії через компанію

Актуальність інформації: жовтень 2026 року. Тарифи NAPR, правила володіння сільськогосподарською землею та вимоги до інвестиційного механізму можуть змінюватися. Перед укладенням угоди необхідно перевірити чинну редакцію законодавства та документи щодо конкретної ділянки.

«Зареєструйте грузинське ТОВ і оформіть землю на компанію» — цю пораду іноземні покупці чують від продавців, посередників та в чатах інвесторів. Вона звучить переконливо і майже завжди подається як універсальний спосіб. Але вона надмірно спрощує ситуацію: придбання землі в Грузії через компанію не скасовує обмежень, передбачених законодавством, а лише змінює питання, які потрібно перевірити.

Коротка відповідь така. Щодо несільськогосподарських ділянок, іноземець загалом може бути покупцем і без компанії, а компанія потрібна лише для конкретних бізнес-завдань. Щодо сільськогосподарської землі діють окремі правила, і реєстрація ТОВ їх не скасовує. Якщо домінуючим партнером грузинської компанії є іноземець або іноземна юридична особа, або домінуючого партнера неможливо встановити за критеріями закону, сільськогосподарська земля доступна лише за спеціальним механізмом, пов’язаним з інвестиційним планом та рішенням Уряду Грузії. І навіть коли володіти ділянкою можна, це не означає, що на ній дозволено побудувати саме те, що ви задумали.

Нижче роз’яснено, як відбувається купівля землі іноземцем у Грузії через грузинське ТОВ, у яких випадках така компанія дійсно корисна, а в яких — лише збільшує витрати та ризики.

Купівля землі через компанію: головне за 30 секунд

Тарифи NAPR — державні збори. Юридична перевірка, переклад, геодезія, банківські послуги, бухгалтерія та проектні роботи оплачуються окремо. Для конкретної угоди слід перевіряти актуальні тарифи та чинний правовий режим.

Цифри ТОВ підтверджує НАПР: 200/400 GEL. Реєстрація нерухомості — 150/270/350 GEL, електронна виписка — 13/52 GEL, кадастровий план — 7/26 GEL.

Чи можна придбати землю через компанію

Однозначного «так» чи «ні» тут немає. Відповідь залежить від двох речей: яке офіційне призначення має ділянка и хто є домінуючим партнером компанії-покупця. Тому варто розглянути три сценарії.

Перший — іноземна фізична особа. Вона загалом може купувати несільськогосподарську землю. Сільськогосподарську землю іноземна фізична особа не може придбати в рамках звичайної угоди купівлі-продажу; закон передбачає окремі винятки, зокрема щодо землі, отриманої іноземцем у спадок.

Другий — грузинська юридична особа, домінуючий партнер якої належить до категорій, дозволених законом. Якщо учасником є інша юридична особа, структуру домінуючої участі слід перевіряти далі по ланцюжку.

Третій — грузинська компанія, домінуючим партнером якої є іноземець або іноземна юридична особа, або ж це неможливо встановити за критеріями закону. Саме цей сценарій найчастіше мають на увазі, коли говорять «ТОВ для іноземця». Для несільськогосподарської землі це зазвичай не створює особливих перешкод. Для сільськогосподарської землі потрібен спеціальний правовий механізм, про який детально йдеться в окремому розділі.

Таблиця 1. Хто може купувати яку землю

З таблиці випливає такий практичний висновок: питання «чи можна через компанію» завжди розпадається на два більш конкретні — «яка це земля» та «хто в компанії є домінуючим партнером згідно із законом». Поки що на обидва питання немає підтвердженої відповіді, тому обговорювати ціну та завдаток ще зарано. Загальні правила для іноземних покупців викладено в матеріалі «Чи може іноземець придбати землю в Грузії», а тут розглядається саме корпоративна модель.

Не знаєте, чи підходить конкретна ділянка іноземному покупцеві?
Надішліть кадастровий код або опишіть завдання — ми допоможемо визначити, які ділянки варто розглядати та яка схема купівлі підходить для вашого випадку.
[Підібрати ділянку в Грузії]

Сільськогосподарські та несільськогосподарські: у чому різниця

Офіційне призначення ділянки визначає, хто та на яких умовах може нею володіти. У Грузії це фіксується в базі даних Public Registry (Національне агентство публічного реєстру, NAPR) разом із кадастровим кодом. Оголошення, усні запевнення продавця та навіть зовнішній вигляд ділянки цього не замінюють.

Звідси випливає практичний висновок: слова «земля під віллу», «ділянка під готель» або «поруч усе забудовано» самі по собі нічого не гарантують. Продавець може щиро вважати ділянку «майже міською», а в реєстрі вона, як і раніше, значиться як сільськогосподарська. Можлива й зворотна ситуація: ділянка виглядає як город або поле, але має несільськогосподарське призначення.

Реєстр потрібно перевіряти навіть тоді, коли на ділянці стоїть будинок. У Гоніо, Кваріаті та інших населених пунктах наявність зареєстрованого будинку сама по собі не дозволяє зробити висновок про призначення землі: це потрібно окремо підтверджувати даними реєстру.

Головний принцип цього розділу краще мати на увазі з самого початку:

право володіти ділянкою ≠ призначення землі ≠ право здійснити конкретне будівництво.

Це три різні питання з трьома різними джерелами відповіді.

Перше питання — чи може саме цей покупець стати власником. Відповідь залежить від цільового призначення землі, статусу покупця та структури компанії.

Друге — яке призначення має ділянка. Відповідь на це питання міститься в реєстрі.

Третє — чи можна збудувати те, що ви запланували. Відповідь дає містобудівна документація: функціональна зона, параметри забудови, охоронні зони, під’їзд, комунікації, а потім — дозвіл на будівництво. Процедуру детальніше розглядає матеріал про «Дозвіл на будівництво в Грузії«.

Кілька прикладів ілюструють, як це працює. Ділянку в районі Гоніо з несільськогосподарським призначенням можна купити й оформити, але якщо вона розташована в зоні, де гранична висота або щільність забудови не дозволяють розмістити запланований міні-готель, то з точки зору проєкту це невдала покупка. У Кваріаті ділянка може мати відповідне призначення, але не мати юридично оформленого проїзду, і тоді проектування та підключення комунікацій можуть значно ускладнитися. У Тбілісі ділянка може бути юридично чистою та доступною для іноземця, але потрапляти в зону з обмеженнями щодо висоти або в охоронну зону пам’ятки. У всіх трьох випадках право власності є, а проект залишається важкодосяжним.

Іноді покупець розраховує на зміну цільового призначення: придбати землю дешевше як сільськогосподарську ділянку, а потім перевести її в іншу категорію. Тут важливо інше: зміна цільового призначення не завжди можлива, не гарантується заздалегідь і сама по собі не вирішує питань, пов’язаних із іноземним статусом покупця або з будівельними параметрами. Купувати землю з розрахунком «потім змінимо» — фінансово ризикована стратегія.

Земельні ділянки, які можна розглянути для купівлі

від ₾1 822 940

₾34/м²

Інвестиційна земельна ділянка біля моря 53552 м² Вторичная недвижимость

Грузія, Урекі

Вторичная недвижимость

52552м²

Здано

від ₾651 050

₾484/м²

Земельна ділянка під особисті цілі 1344 м² Вторичная недвижимость

Грузія, Ахалсопелі

Вторичная недвижимость

1344м²

Здано

від ₾755 218

₾542/м²

Земельна ділянка площею 1400 м² у

Грузія, Кваріаті-Сарпі

1400м²

Здано

від ₾325 525

₾326/м²

Ділянка в престижному районі 1000 м² в

Грузія, Гоніо

1000м²

Здано

від ₾312 504

₾284/м²

Ділянка в розвиненому районі 1100 м² в

Грузія, Гоніо

1100м²

Здано

від ₾1 039 076

₾417/м²

Ділянка з видом 2504 м² у

Грузія, Кваріаті

2504м²

Здано

від ₾401 047

₾167/м²

Земельна ділянка з панорамним видом 2400 м² в

Грузія, Сарпі

2400м²

Здано

Дивитися все

Чи потрібна компанія: проста схема

Крок 1. Земля несільськогосподарська?

→ Так → іноземна фізична особа загалом може придбати її безпосередньо.
→ Ні, сільськогосподарська → перейдіть до перевірки спеціального режиму.

Крок 2. Чи пов’язана ця покупка з бізнесом, девелопментом або кількома інвесторами?

→ Ні → ТОВ часто не дає практичної переваги.
→ Так → порівняйте купівлю як фізична особа та через компанію з урахуванням податків, бухгалтерії та виходу з проєкту.

Крок 3. Покупець — ТОВ, і мова йде про сільськогосподарські землі?

→ Визначте домінуючого партнера згідно з Organic Law.
→ Якщо він іноземний або не може бути встановлений → аналізується спеціальний механізм із інвестиційним планом та рішенням Уряду.

Як відбувається купівля через ТОВ

Реєстрація ТОВ та право компанії придбати конкретну земельну ділянку — це різні юридичні питання. Те, яку землю компанія має право придбати, визначається законом, а не самим фактом її реєстрації. За чинними тарифами NAPR реєстрація підприємницької юридичної особи займає 1 робочий день за 200 GEL або здійснюється в день подання заяви за 400 GEL.

Іноземцю дозволено володіти часткою в грузинській компанії. Сама по собі ця ситуація не викликає запитань: іноземні учасники в грузинських ТОВ — звичайна практика. Питання виникають у той момент, коли компанія придбаває сільськогосподарську землю, і тоді на перший план виходить поняття домінуючого партнера.

Хто такий домінуючий партнер

Домінуючий партнер для цілей закону про сільськогосподарські землі визначається не лише за фактичним впливом. Закон враховує встановлений критерій участі в капіталі (зокрема, перевищення частки в 50%) або більшість партнерів у передбачених випадках, і водночас практичну можливість чинити вирішальний вплив на рішення компанії щодо сільськогосподарських земель. Це не просто альтернатива «частка або фактичний контроль», а сукупність елементів визначення.

З цього випливає кілька практичних наслідків.

Структуру слід перевіряти на основі точного тексту визначення, а не на основі загального уявлення про те, «хто головний» у компанії. У разі наявності кількох учасників важливо з’ясувати, хто саме відповідає всім елементам визначення. Якщо домінуючого партнера неможливо встановити за критеріями закону, компанія також підпадає під спеціальний механізм інвестиційного плану.

Якщо учасником грузинської компанії є інша юридична особа, сам факт її реєстрації в Грузії не завершує перевірку. Закон вимагає визначити домінуючого партнера такої юридичної особи та, за необхідності, продовжити аналіз на кожному наступному рівні структури власності.

Номінальний грузинський учасник, який «просто утримує частку», не повинен подаватися як безпечне універсальне рішення. Окрім юридичної невизначеності, така схема створює певні ризики: суперечка щодо частки, відмова підписувати рішення, смерть або банкрутство номінального власника.

Точні формулювання викладені в тексті Органічний закон Грузії про власність на сільськогосподарські землі на порталі Legislative Herald of Georgia. Їх слід звіряти з чинною редакцією стосовно конкретної компанії.

Таблиця 2. Вплив структури покупок

З цієї таблиці випливає головне: структура покупця визначається після перевірки землі, а не до неї. Якщо спочатку створити компанію, а потім шукати під неї ділянку, можна отримати корпоративну структуру, яка не підходить для обраної угоди. Гарантій тут дати не можна: кожна структура перевіряється під конкретну ділянку та конкретних учасників.

Сільськогосподарські угіддя та інвестиційний план

Це головне юридичне питання всієї теми. Сільськогосподарські землі в Грузії регулюються окремим органічним законом, і режим для іноземного капіталу в ньому побудований особливим чином. Якщо домінуючим партнером зареєстрованої в Грузії приватно-правової юридичної особи є іноземець або зареєстрована за кордоном юридична особа, або домінуючого партнера неможливо встановити за критеріями закону, придбання сільськогосподарської землі можливе лише за спеціальним механізмом, передбаченим законом. Він пов’язаний з інвестиційним планом та рішенням Уряду Грузії. Оригінальний текст закону доступний на сайті Мацне, і перед укладенням будь-якої угоди слід ознайомитися з її чинною редакцією повністю, а не з переказів.

Реєстрація ТОВ сама по собі не перетворює сільськогосподарську землю на актив, до якого має вільний доступ іноземний інвестор. Спочатку потрібно перевірити призначення ділянки, структуру компанії та відповідний правовий механізм.

Що таке інвестиційний план

Інвестиційний план — це не формальний папір для папки, а документ, у якому компанія описує проект на місцевості. Порядок його розгляду визначає постанова Уряду Грузії, і рішення ухвалює Уряд. Цей механізм має кілька важливих особливостей.

Він розрахований на реальний інвестиційний проєкт, а не на формальне придбання ділянки. Правила вимагають розкрити суму та джерело інвестицій, терміни, зайнятість, інфраструктуру та інші параметри проєкту. Вони також встановлюють критерій істотного збільшення можливостей, потужності та/або вартості існуючого активу: таке збільшення вважається істотним, якщо витрати, пов’язані з інвестиційним планом, становлять не менше чотирикратної вартості земельної ділянки, що придбавається. Тому купівля невеликої приватної ділянки «для себе» сама по собі не є інвестиційним проєктом, і намагатися оформити її як інвестиційну не варто.

Цей механізм передбачає також окремі фінансові вимоги. За розгляд плану стягується сервісний збір — 1% від заявленого обсягу інвестицій, але не менше 1 000 і не більше 30 000 GEL. Після схвалення потрібно надати безумовну та безвідкличну гарантію в розмірі 2% інвестиційного зобов’язання; її видає банківська установа або ліцензована в Грузії страхова організація. Ці витрати слід враховувати до вибору структури угоди, а всі цифри перед подачею порівнювати з чинною редакцією постанови.

Схвалення не гарантується і не може бути обіцяне: уряд має право як схвалити план, так і відхилити його. Будь-який посередник, який стверджує, що «уряд обов’язково погодиться», або не розуміє процедуру, або розуміє, але мовчить.

Зобов’язання, передбачені планом, мають реально виконуватися. Невиконання може спричинити накладення штрафу, надання додаткового строку для виконання, перерахування суми гарантії до державного бюджету та, у разі підтвердженого невиконання, реєстрацію зобов’язання щодо відчуження сільськогосподарської землі. Тому план потрібно складати так, щоб його можна було виконати, а не так, щоб він гарно виглядав під час подання.

Складати план, виходячи з уже внесеного завдатку, небезпечно, оскільки ви опинитеся в залежності від продавця. Для іноземного інвестора, який хоче працювати саме з сільськогосподарською землею, шлях існує, але він принципово відрізняється від звичної купівлі за принципом «прийшов — оформив»: це узгодження проєкту з державою, де ділянка — лише частина питання.

Ви знайшли сільськогосподарську землю і не розумієте, чи підійде вам схема через компанію?
Не вносьте завдаток лише на підставі обіцянки продавця «оформимо через ТОВ». Спочатку потрібно перевірити призначення ділянки, структуру компанії та можливість застосування спеціального механізму.
[Перевірити сценарій покупки]

Коли компанія дійсно потрібна

ТОВ не слід подавати як обов’язковий елемент будь-якої купівлі землі в Грузії. Компанія має сенс тоді, коли за нею стоїть реальне господарське завдання, а не бажання «підстрахуватися».

Компанія зазвичай має сенс, коли:

• придбання пов’язане з реальним бізнесом: земля стане частиною операційної діяльності;
• планується будівництво готелю, гостьового будинку чи іншого туристичного проєкту;
• мова йде про девелопмент, коли ділянка призначена для забудови та продажу об’єктів;
• кілька інвесторів хочуть спільно володіти активом, і потрібні прозорі частки;
• необхідно відокремити активи від операційної діяльності;
• для реалізації проєкту знадобиться залучити додаткового інвестора;
• передбачається подальший продаж часток замість самої ділянки; якщо компанія володіє сільськогосподарською землею, зміну складу учасників та домінуючого партнера потрібно окремо перевірити відповідно до Органічного закону;
• у проєкту буде значний потік витрат і доходів, який зручніше вести в рамках юридичної особи.

Компанія часто не потрібна, якщо іноземець купує звичайну несільськогосподарську ділянку під приватний будинок, якщо операційного бізнесу немає і не планується, або якщо єдина мета ТОВ — спроба обійти обмеження. В останньому випадку компанія не вирішує проблему, а переносить її на рівень корпоративної структури, де питань лише додається.

Таблиця 3. Фізична особа чи компанія

Висновок на основі таблиці такий: компанія виграє там, де є бізнес, кілька учасників або сценарій продажу часток, і програє там, де завдання просте. Для приватного будинку на несільськогосподарській ділянці ТОВ частіше створює зобов’язання, ніж надає переваги. Не можна стверджувати, що компанія завжди вигідніша за фізичну особу: це залежить від проєкту, податкового профілю та планів щодо виходу з бізнесу.

Які документи знадобляться

Точний перелік документів залежить від структури угоди, але для купівлі через грузинське ТОВ зазвичай потрібно підготувати документи, які поділяються на чотири групи:

Не слід збирати документи за універсальним переліком з Інтернету та одразу платити продавцю. Спочатку визначається конкретна ділянка та статус покупця, після чого формується пакет документів для цієї угоди.

Як відбувається покупка

Базова перевірка ділянки — власник, кадастр, обтяження та містобудівні параметри — необхідна незалежно від структури купівлі. Однак юридична процедура придбання може відрізнятися. Наприклад, для грузинської компанії з іноземним домінуючим партнером під час купівлі сільськогосподарської землі застосовується окремий механізм інвестиційного плану зі своїми етапами. Нижче наведено загальний алгоритм; на кроці 6 він може розгалужуватися.

1. Визначити мету покупки. Приватний будинок, вілла для здачі в оренду, готель, девелопмент, довгострокове інвестування — від цього залежить усе інше.
2. Отримати кадастровий код. Це ідентифікатор ділянки у Публічному реєстрі, за яким запитуються всі відомості.
3. Визначити цільове призначення землі. Сільськогосподарська чи ні, і яка саме категорія зазначена в реєстрі.
4. Перевірити власника. Чи є продавець тим самим, хто зареєстрований як власник, чи має він право розпоряджатися ділянкою.
5. Перевірити обмеження та обтяження. Іпотека, арешт, заборона на відчуження, права третіх осіб.
6. Визначити відповідну структуру покупця та процедуру. Фізична особа, компанія, компанія з іноземним учасником — виходячи з призначення землі та цілей; для сільськогосподарської землі у разі наявності іноземного або невстановленого домінуючого партнера сюди додається інвестиційний план.
7. Перевірити параметри можливого будівництва. Функціональна зона, допустима висота та щільність забудови, під’їзд, інженерні мережі.
8. Узгодити договір. Умови оплати, відповідальність сторін, гарантії продавця, порядок передачі.
9. Провести розрахунок. Узгодити передбачений договором спосіб оплати та документально підтвердити платіж. Банківський переказ зручний тим, що у ньому зазначаються сума, платник, одержувач та підстава платежу.
10. Оформити перехід права власності. Закон вимагає не лише укладення письмової угоди, а й реєстрації права набувача в реєстрі. NAPR пропонує кілька термінів реєстрації виникнення права на нерухомість: 4 робочі дні — 150 GEL, 1 робочий день — 270 GEL, у день подання заяви — 350 GEL. Після завершення реєстрації потрібно отримати актуальну виписку та перевірити, що покупець зазначений як зареєстрований власник.

Як зрозуміти, що етап завершено

Варто окремо підкреслити: Договір купівлі-продажу та реєстрація права власності — це не одне й те саме. Підписаний договір ще не робить вас власником з точки зору реєстру.

7 тривожних ознак ще на етапі вибору ділянки

Не переходьте до етапу внесення завдатку, доки не отримаєте пояснення, якщо:

1. продавець не надає кадастровий код;
2. призначення ділянки позначають лише словами «під забудову»;
3. обіцяють «перевести з сільськогосподарського в несільськогосподарський статус після купівлі»;
4. під’їзд пролягає через чужу ділянку, але сервітут не вказують;
5. площа на місці помітно відрізняється від кадастрової;
6. обіцяють конкретну кількість поверхів без містобудівних документів;
7. іноземцю пропонують «просто відкрити ТОВ» або оформити місцевого номінального учасника без письмового юридичного аналізу.

Що слід перевірити перед отриманням авансу

На практиці продавець або посередник може запропонувати внести завдаток ще до завершення повної перевірки ділянки. Для покупця це підвищує ризик: гроші заморожені, позиція в переговорах слабша, а перевірка може виявити проблеми. Тому умови повернення авансу та результати due diligence краще визначити до здійснення платежу.

Що слід перевірити у виписці з Публічного реєстру

Отримати виписку недостатньо — потрібно перевірити, що саме в ній зазначено.

Перед внесенням завдатку порівняйте щонайменше:

• кадастровий код;
• зареєстрованого власника;
• площа ділянки;
• призначення землі;
• зареєстровані права та обмеження;
• іпотеку та інші обтяження;
• дані, що стосуються обмежень щодо розпорядження ділянкою.

Після цього кадастрові відомості потрібно зіставити з фактичною ділянкою. Виписка підтверджує зареєстровані дані, але сама по собі не дає відповіді на питання щодо ґрунту, фактичного під’їзду, потужності комунікацій або економічної доцільності будівництва.

Електронна виписка NAPR зараз коштує 13 GEL за отримання протягом робочого дня або 52 GEL у день подання запиту.

Основні принципи перевірки нерухомості викладено у матеріалі «Як перевірити нерухомість у Грузії перед купівлею». Щодо земельної ділянки перелік ширший, оскільки до правових питань додаються містобудівні та інженерні.

Таблиця 4. Перелік питань для перевірки земельної ділянки

Ця таблиця відображає три рівні ризику: юридичний (чи можна володіти), містобудівний (чи можна будувати) та фізичний (чи можна це зробити за розумною ціною). Ділянка, яка не має юридичних проблем, може виявитися невдалим активом, якщо покупець не зможе реалізувати на ній потрібний проект. Наприклад, документи в порядку, а під’їзд можливий лише через сусідню дорогу, на яку права не зареєстровані.

Окремо оцініть комунікації. На горбистих ділянках поблизу Батумі та в околицях Гоніо підведення води й електроенергії, а також організація водовідведення можуть стати значною статтею витрат. Рельєф впливає на фундамент, підпірні стіни та дренаж.

Перш ніж внести завдаток, інвестор повинен отримати відповіді щонайменше на три запитання: чи можу я володіти цією землею, що дозволено робити з ділянкою та чи можна реалізувати саме мій проєкт.

Інформацію про зареєстровані права та обмеження слід перевіряти за даними Public Registry та актуальною випискою НАПР, а не на основі пояснень продавця. Щодо третього питання важливе значення мають містобудівна документація та перевірка умов для отримання майбутнього дозволу.

Не хочете самостійно розбиратися у статусах землі, кадастрі та обмеженнях щодо ділянки? The Residence може підібрати нерухомість або земельну ділянку в Грузії відповідно до ваших потреб та бюджету. Пройти короткий відбір

Скільки коштує придбати землю через компанію

Ціна ділянки — це лише перша частина бюджету. Мінімальні офіційні витрати можна розділити на реєстрацію компанії, отримання документів щодо ділянки та реєстрацію права власності.

Отже, сама державна реєстрація ТОВ та права власності коштують порівняно небагато. Але це не повний бюджет угоди. Окремо можуть знадобитися юридична перевірка, переклад іноземних документів, довіреність, геодезія, перевірка меж, містобудівний аналіз, банківські витрати та бухгалтерський супровід компанії.

Для сільськогосподарських угідь із іноземним або невстановленим домінуючим партнером бюджет принципово інший: до звичайних витрат додаються вимоги спеціального інвестиційного механізму.

Офіційні тарифи NAPR підтверджують ці значення.

Витрати, податки та управління компанією

Витрати на придбання землі через компанію зазвичай враховують на момент укладення угоди. Однак у корпоративній моделі значна частина витрат припадає на період після придбання. Вартість реєстрації ТОВ — не головна стаття витрат. Важливіше розуміти майбутні зобов’язання компанії.

Одноразові витрати зазвичай включають:

• створення компанії та реєстраційні процедури;
• юридичну перевірку ділянки та структури угоди;
• переклад та легалізацію документів, якщо учасники перебувають за кордоном;
• нотаріальні або витрати на представництво, якщо хтось підписує документи за дорученням;
• геодезію та уточнення меж;
• містобудівну перевірку та підготовчі проектні роботи;
• витрати на реєстрацію права;
• для сільськогосподарських угідь у разі іноземного або невстановленого домінуючого партнера — сервісний збір та гарантію щодо інвестиційного плану.

Після укладення угоди виникають постійні витрати:

• бухгалтерський супровід: компанія зобов’язана вести бухгалтерський облік та дотримуватися відповідних вимог щодо звітності, а цю функцію організовують всередині компанії або доручають зовнішньому фахівцю;
• банківське обслуговування рахунку;
• адміністративні процедури та рішення учасників;
• податки компанії та податки, пов’язані із земельною ділянкою, у тій мірі, в якій вони застосовуються;
• витрати під час продажу: як самої ділянки, так і часток.

Окрема тема — отримання грошей власником від компанії. Воно повинно мати належну юридичну та податкову підставу. Розподіл прибутку у формі дивідендів регулюється Податковим кодексом і може створювати податкові зобов’язання як для компанії, так і під час виплати одержувачу. Конкретний результат залежить від статусу одержувача та структури, тому ставки тут не наводяться: перед укладенням угоди їх потрібно перевірити за актуальними офіційними джерелами або у податкового консультанта.

Практичне правило: перш ніж створювати компанію, складіть кошторис на три роки обслуговування та порівняйте його з реальною вигодою від цієї структури. Якщо вигода не виражається в цифрах або в конкретному юридичному завданні, ймовірно, компанія не потрібна.

Найпоширеніші помилки покупців

У земельних угодах регулярно зустрічаються одні й ті самі типи ризиків. Ось типові помилки, які можуть призвести до фінансових втрат.

1. Вважати будь-яке грузинське ТОВ вирішенням питання щодо сільськогосподарських земель. Компанія не скасовує спеціального режиму у разі наявності іноземного або невстановленого домінуючого партнера.
2. Не перевіряти домінуючого партнера. Формальна частка та назва «грузинська компанія» нічого не говорять про те, хто домінує згідно із законом, особливо якщо у ланцюжку є інші юридичні особи.
3. Орієнтуватися на слова продавця, а не на реєстр. Призначення, обтяження та межі підтверджуються документами, а не впевненим тоном.
4. Купувати землю з розрахунком «потім змінимо її призначення». Ця зміна не гарантується і не усуває інших обмежень.
5. Не слід плутати несільгоспне призначення та можливість будівництва. Це різні питання, на які відповіді можна знайти в різних джерелах.
6. Вносити завдаток до проведення перевірки. Після авансу ви вже залежите від продавця.
7. Не звертати уваги на офіційний під’їзд. Відсутність юридично оформленого доступу може ускладнити або, в окремих випадках, унеможливити узгодження проєкту.
8. Використовувати номінального учасника без юридичної оцінки. Така схема створює корпоративні та особисті ризики для всіх сторін.
9. Не враховувати бухгалтерські та корпоративні витрати. Компанія існує довше, ніж сама угода.

Особливо ризикованою є конструкція, яку пояснюють словами «так роблять усі іноземці», але не можуть підтвердити нормами законодавства та документами щодо конкретної ділянки.

Практичні сценарії

Нижче наведено чотири типові ситуації. Це не індивідуальні юридичні рекомендації, а ілюстрація логіки статті.

Іноземець купує ділянку під приватний будинок

Якщо ділянка несільськогосподарська і бізнес-завдань немає, компанія, найімовірніше, не потрібна. Купівля на фізичну особу простіша та дешевша в обслуговуванні. Основні питання лежать не в корпоративній площині: призначення за реєстром, обтяження, під’їзд, параметри забудови. Ділянка в Кваріаті може виглядати ідеально, але не мати юридично оформленого проїзду, і тоді проблема не в статусі покупця, а в доступі.

Двоє інвесторів хочуть побудувати невеликий готель

Компанія в цьому контексті може бути логічним рішенням: два учасники, спільний актив, майбутня операційна діяльність, можливість вносити частки. Але сама структура не дає відповіді на питання, чи можна побудувати саме готель. Функціональна зона, допустима щільність забудови, під’їзд, пропускна здатність інженерних мереж перевіряються окремо. Інвесторам варто заздалегідь домовитися про права та вихід із проекту: корпоративний договір потрібен не менше, ніж договір купівлі-продажу.

Іноземна компанія розглядає можливість використання сільськогосподарських угідь для реалізації туристичного проєкту

Потрібно проаналізувати спеціальний механізм: інвестиційний план, рішення Уряду та структуру власників. Перший крок — це не пошук ділянки й не внесення завдатку, а юридична оцінка того, чи підходить проект під цей механізм, зокрема з урахуванням критерію кратності витрат до вартості ділянки, збору та гарантії. Застосовність механізму залежить від обставин проєкту, і обіцяти результат не можна.

Покупцеві пропонують сільськогосподарську землю через ТОВ із місцевим учасником

Це одна з ситуацій, що вимагають особливо ретельної перевірки структури власності. Наявність місцевого учасника ще не дає відповіді на питання, хто є домінуючим партнером згідно з визначенням закону. Потрібно перевірити, хто відповідає всім елементам визначення, чи немає в ланцюжку інших юридичних осіб, і що насправді закріплено в статуті та корпоративному договорі. Потім оцінюється конкретна угода та застосовність закону до неї. Якщо схема не має юридичного обґрунтування, а є лише фраза «так роблять», це тривожний сигнал. Для такої структури потрібна консультація грузинського юриста з питань нерухомості та корпоративного права.

Висновок: спочатку ділянка, потім структура

Порядок дій під час купівлі землі в Грузії завжди однаковий. Спочатку визначається призначення ділянки. Потім з’ясовується, чи має конкретний покупець право володіти нею. Після цього обирається структура угоди. Окремим етапом перевіряється можливість будівництва.

Грузинське ТОВ не є універсальним способом придбання землі. Для несільськогосподарських ділянок компанія потрібна не завжди, і її створення виправдане лише конкретними бізнес-завданнями. Щодо сільськогосподарської землі вона не знімає обмежень: у разі іноземного домінуючого партнера або партнера, якого неможливо встановити згідно із законом, потрібен спеціальний механізм, і результат не можна обіцяти заздалегідь. Це сегмент ринку, який найретельніше перевіряється, і економити тут на юридичній оцінці небезпечно.

З точки зору управління ризиками, гроші та завдаток доцільно перераховувати після проведення due diligence: коли у вас є виписка з реєстру, чітке уявлення про обтяження, під’їзд та параметри забудови, а структура покупця відповідає вимогам закону. Якщо ви обираєте між фізичною особою та компанією, пам’ятайте: Спочатку перевіряється ділянка та правова модель володіння, а потім ухвалюється рішення щодо компанії — а не навпаки.